정부의 9ㆍ13 부동산 수요 대책과 9ㆍ21 공급 대책으로 앞으로 청약 등 내 집 마련 환경도 크게 달라지게 됐다. 주택 유무와 대출 필요 여부 등에 따라 실수요자들의 희비 역시 엇갈릴 전망이다.
무주택자들은 상대적으로 금융권 대출이 쉽고 청약에서도 유리한 입지를 점하게 되면서 내 집 마련을 위해 취할 수 있는 선택지가 많아졌다. 반면 1주택 보유자는 규제지역 내 신규 대출이 어렵고 청약 당첨 가능성도 작아지면서 갈아타기 계획에 차질이 불가피해졌다. 16일 한국일보와 인터뷰한 전문가들은 자신이 처한 상황과 선호 지역, 분양 일정 등을 고려해 득실을 따진 뒤 내 집 마련 전략을 새로 짜야 한다고 조언한다.
◇기회 넓어진 무주택자, 인기 지역 청약ㆍ급매물 공략
무주택자들은 9ㆍ13 대책 등에 따라 청약 또는 기존주택 매입, 어떤 방법을 선택해도 무리가 없다.
일단 대출 제약이 크지 않은 만큼 자금 여력이 있는 경우 인기 지역의 기존 주택 매입을 검토해볼 만하다. 공시가격 9억원 이하 주택 구매 시 집값의 최대 70%까지 대출 가능하다. 공시가격 9억원 초과 고가 주택이라도 실거주 목적인 경우는 대출이 허용돼 무주택 실수요자에겐 별 문제가 없다.
종잣돈이 넉넉하지 않아 기존 주택을 매입하기 부담스러운 무주택자들은 청약시장을 적극적으로 공략하는 게 좋다. 신규 분양은 분양가가 시세보다 저렴하고, 저리의 중도금 대출도 가능해 당첨 가능성이 높다면 기존 주택을 사는 것보다 유리하기 때문이다.
무주택자의 청약 당첨 확률도 높아졌다. 앞으로 청약 가점제 항목 중 무주택 기간을 산정할 때 분양권ㆍ입주권 소유자는 유주택으로 간주돼 불이익을 받기 때문이다. 기존에는 청약 당첨 후 소유권 이전 등기까지는 무주택자로 간주했는데, 이 때문에 고(高)가점자들이 당첨과 전매를 반복하며 무주택 기간을 늘려가는 부작용이 발생한 데 따른 조치다. 이에 따라 분양권이나 입주권이 없는 순수한 무주택 실수요자가 반사이익을 얻을 전망이다. 전체 청약 참여자 수가 줄어들면서 그동안 가점이 낮아 당첨 확률이 희박했던 30ㆍ40대 무주택자들도 자연스럽게 당첨 가능성이 높아질 수 있다고 전문가들은 말한다.
청약 가점이 낮은 신혼부부들은 연말부터 공급되는 신혼희망타운을 공략하는 것도 방법이다. 신혼희망타운은 주로 공공택지에 공급되고 분양가도 주변 시세의 60∼80% 이내로 저렴하게 책정돼 일반 아파트보다 가격이나 당첨 가능성 측면에서 유리하다. 정부는 올해 말 위례와 평택 고덕의 1,399가구를 시작으로 앞으로 신혼부부용 주택 10만 가구를 공급한다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “위례ㆍ과천 등 수도권 인기지역과 서울 강남권 재건축, 강북 재개발 단지는 경쟁이 치열할 전망”이라며 “청약 가점에서 유리한 무주택자들이 노려볼 만하다”고 말했다.
◇1주택자는 청약 서두르고 기존 주택매입은 신중해야
무주택자와 달리 1주택자들은 고민이 깊어지고 있다. 매매는 물론 신규 전세대출도 까다로워진 데다 청약 당첨 기회까지 줄었기 때문이다. 청약조정지역 등 규제지역에서 1주택자는 신규 분양 시 추첨제 물량에 대해서만 1순위 당첨 기회가 있는데, 정부가 앞으로 추첨제 물량의 일부를 무주택자에게 우선 배정하기로 하면서 당첨 확률이 낮아진 것이다.
추첨제 비율은 투기과열지구에서는 전용면적 85㎡ 초과 물량의 50%, 조정대상지역에서는 85㎡ 이하 25%, 85㎡ 초과 70% 등이다. 그동안 추첨제 물량은 주택 소유와 관계없이 당첨자를 선정해 무주택자와 유주택자가 함께 겨뤄왔다. 하지만 11월 말부터 주택공급규칙 개정안이 시행되면 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시 등에선 추첨제로 입주자를 선정할 때 추첨 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급해야 한다. 잔여 주택에 대한 추첨마저도 무주택 우선 공급에서 떨어진 무주택자와 1주택자가 함께 추첨 경쟁을 벌여야 하기 때문에 인기 지역에서 1주택자가 당첨되는 것은 사실상 어려워진다.
이 때문에 갈아타기 등을 원하는 1주택자는 해당 제도가 시행되기 전인 10~11월 인기 지역에서 분양되는 추첨제 물량을 적극적으로 노릴 필요가 있다. 다만 정부가 11월 말까지 분양 예정이었던 하남 위례신도시와 성남 대장지구 등 수도권 인기지역 분양을 12월로 미루도록 한 터라 1주택자들의 추첨제 물량 확보의 문은 더욱 좁아질 것으로 전망된다.
그렇다고 1주택 이상 보유자가 기존 주택을 구입해 주택 수를 늘리는 것은 신중해야 한다. 일단 규제지역에서 신규 주택담보대출이 원칙적으로 제한되고 예외적으로 대출이 허용되는 경우에도 기존 주택을 2년 내 처분해야 하는 등 제약이 많다. 규제지역에서 새로 구입한 주택은 임대사업자 등록에 따른 양도세ㆍ종부세 등 세제 혜택도 없어 투자 목적의 주택 구입은 재고해야 한다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “앞으로 갭투자, 원정투자 등 투자 목적의 주택 구입에 제약이 많아졌다”며 “당분간 주택시장 가격에 변화가 예상되는 만큼 갈아타기를 할 때도 매도ㆍ매수 시기를 잘 저울질해 의사결정을 하는 게 좋다”고 말했다.
김기중기자 k2j@hankookilbo.com
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