#서울 서초구 대장주로 꼽히는 아크로리버파크의 전용면적 84㎡는 1년 전인 지난해 7월 21억5000만원에 실거래됐다. 올해는 최고가를 갈아치우며 지난 5월 27억원에 손바뀜됐다.
정부가 지난해 역대급 규제라고 자평한 8·2부동산대책을 꺼낸 이후에 서울 집값은 일제히 떨어지는가 싶더니 예상밖으로 지속적 상승을 이어갔다. 다주택자 압박과 세금부담이 커진 상황에서도 한번 타오른 분위기는 꺾이지 않았다.
29일 부동산114에 따르면 월별 서울 아파트 매매변동률은 지난해 8월 이후에도 한차례도 마이너스를 기록하지 않았다. 상승폭이 보합에 버금가는 미미한 정도일 뿐 매주 조금씩은 올랐던 셈이다.
8·2대책엔 Δ세금(양도소득세 강화) Δ대출(DTI·LTV 강화) Δ청약(1순위 자격제한) 등 전방위적으로 부동산시장을 압박하는 규제 방안이 포함됐다. 노무현 정부 시절인 2005년 8·31 부동산 종합대책 이후 12년 만에 가장 강력한 규제라는 평가를 받았다.
정부 규제가 발표하자 시장은 거래절벽 현상이 나타났다. 조합원 지위양도 불가 등으로 투자 이유가 사라졌기 때문이다. 이후 정부가 집값 과열 진원지로 꼽은 강남 재건축은 급속도로 냉각됐다.
하지만 이는 단기 효과에 머물렀다. 서울 집값 상승 배경엔 앞으로 공급 부족 가능성이 높다는 예측이 깔려 있다. 8·2대책에 포함된 초과이익환수제의 부활로 전반적으로 재건축 사업이 지연될 것이란 견해가 있어서다. 결국 수요 공급의 법칙에 따라 "서울은 오른다"라는 인식이 팽배해 있다는 분석이다.
특히 현금 유동성이 풍부한 상황에서 '똘똘한 한채' 바람으로 서울 선호 현상이 뚜렷하게 나타났다. 실제 서울 송파구 리센츠 전용면적 124㎡는 23억원에 실거래돼 역대 최고가를 갈아치웠다. 정부는 8·2대책에도 상승세가 계속되자 올해 다주택자 양도세 중과와 보유세 개편안까지 쉴 새 없이 규제를 쏟아냈다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전세계적으로 대도시 집값은 지속해서 오르고 있다"며 "서울과 인접한 과천 등에 그린벨트를 통해 공급을 늘리면 강남 집값은 안정화될 수 있다"고 말했다.
경기도와 인천 역시 지난 1년 동안 큰 흐름에선 집값이 하락했다고 판단하긴 어렵다. 지난해 8월 이후 경기도는 올해 5월(-0.01%)만 제외하면 상승한 것으로 조사됐다. 인천 역시 지난해 12월과 올해 6월만 제외하면 오름세가 이어졌다.
주목할 점은 입주량이 증가하고 있어 상승률 수치는 감소하고 있다는 것이다. 실제로 경기도 입주물량은 지난해 12만8761가구에서 올해 16만5635가구로 대폭 늘어난다. 특히 동탄2신도시와 평택에서 소화불량이 나타나고 있다. 이들 지역에선 이른바 마이너스 웃돈뿐 아니라 입주후에도 여전히 빈집으로 남아 있는 등 시장 상황이 녹록지 않다.
이는 전셋값 하락으로 이어졌다. 경기도는 지난해 9월 이후 전세 변동률은 마이너스를 기록하고 있다. 인천 역시 지난해 11월부터 지난 5월까지 전셋값이 하락했다. 입주량 증가로 전세 안정화가 이어지는 분위기다.
평택시 한 공인중개업소 대표는 "전세가율은 약 50% 안팎에서 유지되고 있다"며 "조급한 집주인들은 단기 임차도 받아들이고 있다"고 분위기를 전했다.
서울도 올초부터 전셋값 조정기에 돌입했다. 올해 12월 송파구에서 헬리오시티(9510가구)가 집들이를 시작한다. 1만 가구에 가까운 대단지 입주 여파가 나타나고 있다. 서울 입주 물량은 Δ2017년 2만7666가구 Δ2018년 3만5687가구(예정) Δ2019년 4만294가구(예정)로 증가한다.
다만 올해 하반기 서울 강남권 주요 재건축 단지가 이주를 앞두고 있다. 신반포3차·경남아파트 등 약 1만3500가구로 전셋값이 다시 들썩일 수 있다는 전망도 동시에 나온다.
장재현 리얼투데이 본부장은 "서울 전셋값은 헬리오시티 등으로 단기간 조정기를 거칠 것"이라면서도 "이후엔 공급량 부족으로 다시 오름세로 전환될 가능성이 크다"고 예상했다.
뉴스1
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