강남서 늘어나는 1대 1 재건축… 초과이익환수제는 못 피해

가구 수 아닌 전용면적 기준

집 크기 최대 130%로 묶는 대신

소형주택 건축할 의무는 없어져

일반분양 덜 늘리고 평형은 유지

기존 중층ㆍ중대형 단지에 유리

서울의 한 재건축 추진 아파트 단지 전경. 연합뉴스

최고 8억4,000만원에 달하는 재건축 부담금이 공개되고 안전진단 통과가 까다로워지는 등 정부의 재건축 규제가 강화되면서 서울 강남권을 중심으로 ‘1대1 재건축’(일명 제자리 재건축)에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 강남 재건축 사업장 중 최고 입지로 꼽히는 압구정 구 현대아파트(압구정 3구역)가 이 방식을 꺼내들면서 주목 받고 있다.

1대1 재건축은 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택 규모 주택을 의무적으로 지을 필요가 없고 재건축 절차가 상대적으로 단순해 사업 속도를 높일 수 있다. 무엇보다 사업성을 높이려 기존 주민들이 평형을 줄이는 경우가 많은 일반 재건축과 달리, 1대1 재건축은 중대형 평수를 유지하면서 ‘초고급 프리미엄’을 누릴 수 있다는 장점이 있다.

‘1대1’은 가구수 아닌 면적 크기 기준

1대1 재건축은 단지의 주택 가구수를 동일하게 재건축하는 것이 아니라 주택의 면적 크기를 기존 면적과 동일하게 재건축하거나 최대 30% 이하로 늘리는 방식이다. 예컨대 재건축 전 84㎡ 면적의 집을 소유한 조합원이라면 재건축 후에도 84㎡과 비슷한 면적의 새 아파트로 옮겨가게 된다.

1대1 재건축은 중대형 평형으로 구성된 중층(보통 8~12층) 아파트에 유리하다는 평가가 나온다. 이러한 아파트는 기존 용적률이 높아 사업성이 떨어지다보니, 기존 주민들이 평형을 줄이고 일반분양 분을 늘려 사업성을 개선하려는 쪽으로 사업이 주로 이뤄졌다. 하지만 최근 들어 재건축 후에도 대형 평수를 유지해 프리미엄을 유지하려는 단지들이 1대1 재건축에 관심을 보이고 있는 상황이다. 김은진 부동산114 팀장은 “상위층을 위한 고급 아파트가 많은 강남권에는 중대형 평수가 많다”며 “이 지역의 중층아파트 재건축 사업이 본격화할수록 1대1 재건축 추진 단지도 늘어날 것”이라고 말했다.

[저작권 한국일보] 서울 1대1 재건축 김민호기자/2018-04-17(한국일보)

압구정에서 시작돼 강남권으로 확산

지난 2월 압구정 3구역에서는 1대1 재건축 사업 방안을 공약으로 내건 재건축조합설립 추진위원장이 선출됐다. 현대1~7차와 현대10ㆍ13ㆍ14차, 대림빌라트로 구성돼 있고, 부지 면적 36만㎡, 토지 소유자 4,065명으로 6개 압구정지구 가운데 규모가 가장 큰 압구정 3구역의 선택은 강남권이 중층 재건축 단지를 중심으로 속속 1대1 재건축 행렬에 동참하는 계기가 됐다. 강남구 삼성동 홍실아파트(419가구)는 지난해 말 관리처분을 신청했고 잠원동 신반포18차 337동(182가구)는 서울시 도시계획위원회 자문을 요청한 상태다. 강남구 대치동 대치미도아파트(2,435가구)와 광진구 광장동 워커힐1단지(432)는 1대1 재건축 정비구역 계획안을 마련하고 있다.

이보다 앞서 1대1 재건축을 추진한 단지들도 있다. 서초구 잠원동 신반포 5차를 재건축해 오는 6월 입주 예정인 아크로리버뷰가 대표적이다. 이 단지는 전용면적 78㎡와 84㎡ 면적의 555가구가 같은 크기의 595가구로 거듭난다. 조합원은 기존 소유의 면적과 동일한 면적의 새 아파트를 배정받았고 41가구는 일반 분양됐다. 용산구 이촌동 렉스아파트도 1대1 재건축 방식을 통해 래미안 첼리투스도 거듭났다. 2015년 입주한 이 단지는 기존 121㎡ 460가구가 124㎡ 460가구로 탈바꿈했다.

1대1 재건축도 부담금 내야

1대1 재건축은 소형 주택형 의무 건축을 피할 수 있다. 일반 재건축을 할 경우 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택 규모 주택을 60% 이상 포함시켜야 하지만, 조합원 소유의 면적을 늘리지 않는 1대1 재건축을 할 경우 이를 지키지 않아도 된다. 용적률(사업부지 대비 건축연면적 비율) 완화 인센티브를 받지 않는다면 임대주택 역시 짓지 않아도 된다. 1대1 재건축의 선도주자인 래미안첼리투스와 아크로리버뷰 역시 용적률 완화를 적용 받지 않아 임대주택이 없다.

다만 일부에 잘못 알려진 것과는 달리 1대1 재건축을 해도 재건축초과이익환수제(재건축부담금)를 피할 수는 없다. 재건축 초과이익은 재건축 후 집값에서 재건축 시작 시점의 집값과 해당 지역 평균 집값 상승분, 개발비용 등을 뺀 금액이다. 이를 근거로 재건축 부담금이 결정되다 보니 재건축 사업 기간 동안 집값이 오르지 않는 경우가 아니라면 재건축부담금이 부과될 수 밖에 없다. 김기중기자 k2j@hankookilbo.com