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강남구청만 하루 백 여명 찾아
지난달 전국서 9199명 신규 등록
서초, 송파도 “10배 이상 늘어”
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의무임대 기간 집 팔면 큰 불이익
등록 이후 1개월 지나면 취소 안돼
꼼꼼히 따져보고 결정할 필요
“주택임대사업자 등록하러 강남구청에 찾는 분만 하루에 100~120명이다. 2,3명의 담당 직원들이 도저히 감당할 수 있는 수준이 아니다. 매일 저녁 늦게까지 근무하고 주말에도 나와 일해도 처리하기 힘들 정도다.” (김혜선 서울 강남구청 주택민원팀장)
다음 달부터 청약조정지역 내 2주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 중과 조치가 시행되고 4년 단기임대사업자에 대한 양도세 중과 배제 등 세제 혜택은 대폭 축소되며 주택임대사업자로 등록하는 이가 급증하고 있다. 특히 자산가가 몰려 있는 서울 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)에는 주택임대사업자로 등록하기 위해 다주택자들이 매일 구청에 줄을 서는 진풍경이 벌어지고 있다. 하지만 정부의 ‘임대주택 활성화 방안’ 내용 등을 제대로 파악하지 않은 채 등록했다 낭패를 보는 사례도 없잖다.
13일 국토교통부 등에 따르면 주택 임대사업자로 등록하려면 임대주택 소재지가 아니라 소유자 본인 거주지의 시ㆍ군ㆍ구청을 방문해 서류접수를 해야 한다. 인터넷 접수도 가능하지만 실제 방문 접수가 대부분이다.
다주택자 양도소득세 중과세 시행이 임박해지면서 각 시ㆍ군ㆍ구청에는 임대사업자 등록이 폭증하고 있다. 지난달엔 전국적으로 9,199명이 개인 임대주택 사업자로 신규 등록했다. 1월(9,313명)에 이어 두 달 연속 9,000명대를 기록했다. 국토부는 “설 연휴가 있었던 것을 감안하면, 하루 평균 등록자 수는 1월 423명에서 2월엔 511명으로 늘었다”고 설명했다.
신규 등록자는 서울(3,598명)과 경기(3,016명)가 전체의 71.8%를 차지했다. 2월 말 기준 전국에 등록된 개인 임대주택 사업자는 27만7,000명이다. 이들이 등록한 임대주택은 총 102만5,000채다.
이제 선택지는 임대 등록이냐, 미등록이냐
강남 3구의 경우 지난해에 비해 최근 임대주택 등록자 수가 10배 이상 늘었다는 게 담당자들 전언이다. 송파구청 관계자는 “9월부터 임대주택 등록이 서서히 늘기 시작해 12월 이후에는 급격하게 증가했다”며 “등록 업무 외에 등록증 교부와 상담까지 하루에도 300여명의 임대주택 등록 관련 민원인을 상대하고 있다”고 말했다.
다주택자들이 집을 매각하기보다는 임대주택 등록으로 전략을 굳히고 있다는 얘기다. 더욱이 지금까지 주택을 처분하지 못한 다주택자들의 선택지는 사실상 두 곳으로 좁혀졌다. 자신이 거주하지 않는 주택을 임대주택으로 등록하거나 미등록 상태로 남겨두는 방안이다. 아직까지 임대주택 등록 여부를 놓고 고민하는 다주택자가 있다면 빠른 결정을 내려야 한다. 4월 이후 임대주택으로 등록할 경우엔 세제 혜택을 받기 위한 임대 기간이 5년에서 8년으로 대폭 늘어나기 때문이다.
다음 달부터 1가구 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔아 차익을 볼 경우, 기본 양도소득세율에서 10%~20%포인트 중과된다. 중과율은 2주택자는 10%, 3주택 이상은 20%다. 주택을 팔아 남은 차익에서 공제 등을 제외한 금액(과세표준)이 4억원일 경우 소득세율은 2주택자는 기본 소득세율 40%에 10%포인트 높아진 50%, 3주택자는 20%포인트 더 높아진 60%의 소득세율이 적용된다.
현재 10년 보유할 경우 30%의 최대 공제율이 적용되는 장기보유특별공제도 4월부터 다주택자는 적용 대상에서 배제된다. 원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “8년 장기 임대가 부담스러운 다주택자는 이달이 양도세ㆍ종부세 혜택을 받을 수 있는 마지막 기회”라고 말했다.
임대주택 등록 혜택 꼼꼼히 따져봐야
다주택자가 보유 주택을 임대주택으로 등록할 경우 가장 큰 장점은 양도소득세 중과 배제와 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다는 점이다. 종부세는 수도권은 공시가격 기준 6억원을 초과하는 주택(지방은 3억원)에 과세되는 세금으로 다주택자는 보유한 주택을 합산해 적용되지만 임대등록한 주택은 합산에서 빠진다.
취득세, 재산세, 건강보험료 등에서도 혜택이 있다. 전용면적 60㎡ 이하 공동주택을 최초 분양을 통해 획득한 경우 취득세가 전액 면제된다. 취득세가 200만원을 초과하면 85%만 감면된다.
재산세 감면 혜택의 경우 올해는 임대주택 2채 이상만 해당되지만 내년부터는 전용면적 40㎡ 이하 준공공임대주택(8년) 1채 소유 시에도 전액 면제 받게 된다. 임대소득세와 관련해서도 혜택이 주워진다. 연간 2,000만원 이하 주택임대소득 비과세 제도는 올해까지만 적용된다. 내년부터는 분리과세를 통해 건강보험료 인상분의 40%(준공공임대 80%)가 감면되고 임대료 매출 일부를 경비로 인정해 주는 공제율(필요경비율)은 70%가 적용된다.
하지만 이 같은 장점에도 불구하고 임대주택 등록에 신중을 기해야 한다는 게 전문가들의 의견이다. 의무 임대기간 중 주택을 처분해야 할 경우 세금 혜택을 고스란히 토해내야 하고 주택당 최대 1,000만원에 달하는 과태료가 부과될 수도 있기 때문이다.
또 임대의무기간 동안 임대료 상승폭이 연 5%로 제한되는 것도 집주인의 발목을 잡을 수 있다. 매년 사업지 현황을 세무서에 신고해야하는 번거로움도 발생한다. 또 임차인이 바뀌면 3개월 이내 관할 지자체에 변경신고해야 한다. 김 팀장은 “자신이 직접 거주하는 집을 임대주택으로 등록하러 오거나, 임대주택 등록이 자신에게 유리한지 불리한지 따져보지도 않고 무조건 등록했다 뒤늦게 취소하려고 하는 다주택자도 종종 있다”며 “등록 후 1개월이 지나면 취소가 되지 않는 만큼 사전에 꼼꼼하게 따져보고 등록해야 한다”고 조언했다.
김기중기자 k2j@hankookilbo.com
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