소득 최대치로 반영 원하면
2년치 증빙서류 꼼꼼히 챙겨야
모든 대출 원리금 총액 따지는
DSR 심사에도 대비해야
거치기간 최소화하고 처음부터 원금 나눠 갚아야
2년치 소득증빙서류 내면 미래소득 증액 인센티브
‘대출 빙하기’가 도래했다. 대출자의 채무 상환 능력을 더 깐깐하게 따지는 신(新)총부채상환비율(DTI) 시행이 한달 여 앞으로 다가왔고, 국내외 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 임박 신호에 시중금리는 벌써부터 가파르게 상승하고 있다. 빚을 내기도, 갚기도 어려운 ‘이중고’에 맞닥뜨린 대출자는 ‘부채 리모델링’이 절실한 상황이다.
27일 금융위원회에 따르면 신DTI는 내년 1월부터 수도권과 투기지역 등에 도입된다. 신DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 신용대출 등 기타대출의 이자를 합쳐 연간 소득으로 나눈 값이다. 정부는 서울 등 투기과열지구와 투기지역에선 DTI 적용 비율(40%)을 낮추는 식으로 대출 한도를 조정했다. 여기에 다주택자는 추가 대출 시 10%포인트씩 DTI 비율이 깎이기 때문에 대출액은 더 줄어들 수 밖에 없다. 따라서 다주택자가 대출을 최대치로 받으려면 신DTI 계산식의 분자(원금상환액)를 줄이거나 분모(소득)를 키우는 방향으로 대출을 재정비해야 한다.
우선 거치기간을 최대한 줄이는 게 좋다. 정부는 원금 상환액을 계산할 때 거치 기간은 제외하기로 했다. 가령 대출액(5억원)과 만기(20년)가 같더라도 거치 기간(2년)에 따라 원금 상환액은 각각 2,500만원(5억원/20년), 2,780만원(5억원/20-2년)으로 달라진다는 뜻이다. 이자만 내다가 만기 일시 상환을 하는 경우에는 대출기간을 10년만 인정해 주기 때문에 상환액이 5,000만원(5억원/10년)으로 원금 분할상환 대비 2배로 껑충 뛴다. DTI 비율이 그만큼 커질 수밖에 없다. 이형주 금융위 금융정책과장은 “신DTI는 기본적으로 거치기간이 없고 원금분할을 할수록 유리하도록 설계됐다”며 “기존 주택담보대출을 원금 분할상환하는 방식으로 전환하는 게 한 방법”이라고 말했다.
신규 대출자가 소득을 최대치로 반영하고 싶다면 ‘만기 10년 이상 분할상환대출’을 선택하고 2년치 증빙서류를 낼 때 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증 등 객관성이 담보된 입증 자료를 내는 게 좋다. 금융위원회 관계자는 “이자, 배당금, 임대료 등 신고소득 자료 등은 소득의 일정비율을 차감 후 반영돼 불리하다”고 설명했다.
내년 10월부터 시범 적용될 총체적상환능력비율(DSR) 심사에도 대비해야 한다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 할부금융, 학자금 대출 등 모든 대출의 원리금 상환액을 합쳐 갚을 능력을 따지기 때문이다. 소득에 비해 기존 대출 상환부담이 과도하면 대출 자체가 거절될 수 있다. 강아름 기자 saram@hankookilbo.com
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