文정부 주거복지 정책 총망라
투기 막고 서민 주거안정 위한
임대사업자 등록 의무화 추진
세입자가 최소 4년간 살 수 있는
임대차계약갱신청구권도 검토
“다주택자, 매매 적극 검토할 것”
“대부분 이미 예고됐거나 예상했던 수준이고 딱히 눈에 띄는 내용이 없어요. 8ㆍ2 대책 발표 직후와 달리 문의 전화도 많지 않습니다.”
10ㆍ24 가계부채 종합대책 발표 직후 부동산 시장 분위기를 묻는 질문에 ‘다주택자의 성지’로 불리는 서울 강남구의 부동산중개업자 김모(55)씨는 26일 이렇게 답했다. 이번 대책의 핵심인 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR) 도입이 강남 복부인에게는 타격이 되지 않는다는 게 그의 설명이다. 김씨는 오히려 “다주택자들의 관심사는 ‘주거복지로드맵’에 임대주택사업자 의무화가 들어가느냐 하는 것”이라고 귀띔했다.
10ㆍ24 대책이 발표된 뒤 아직 부동산 시장에서 별다른 변화가 감지되고 있지 않는 가운데 조만간 발표될 ‘주거복지로드맵’에 대한 문의가 더 급증하고 있다. 자금력이 풍부한 ‘큰손’에겐 10ㆍ24 대책보단 임대주택사업자 의무화와 전월세 상한제 등의 내용이 담길 것으로 알려진 ‘주거복지로드맵’ 파급력이 더 클 것으로 예상되기 때문이다.
김현미 국토교통부 장관은 10ㆍ24 가계부채 종합대책 발표 당시 후속 대책인 주거복지로드맵과 관련, “11월 중 발표할 수 있도록 관계부처 협의를 열심히 진행해 나가겠다”고 말했다. 주거복지로드맵은 문재인 정부의 향후 5년간 주거복지 정책을 총망라한 것으로 공공임대주택 공급안이 주된 내용이다. 그러나 실제론 다주택자의 주택임대사업자 등록 유도방안이 핵심이라는 게 전문가들 지적이다. 현재 다주택자가 세입자에게 임대하고 있는 것으로 추정되는 주택 516만가구 중 15%인 79만 가구만 임대주택으로 등록돼 있고, 나머지는 여전히 공적 규제의 사각지대에 남아 있기 때문이다. 국토부는 임대주택시장을 제도권 안으로 들여오는 게 다주택자들의 투기 수요로 인한 시장 과열을 해소하고 무주택 서민들의 주거 안정을 확보하는 데 필수라고 보고 있다.
정부는 이를 통해 장기적으로는 임대소득과세를 현실화할 수 있다는 계산도 하고 있다. 이를 위해 임대사업자 등록을 하고 5~10년의 장기 임대차 등 공적 규제를 받는 임대인에게는 임대소득세와 사회보험료 감면 등의 혜택을 주는 일종의 유인책도 준비하고 있다. 반면 등록을 거부하는 임대인에게는 임대소득세와 보유세, 사회보험료 등을 철저히 징수해 임대사업자 등록을 압박할 것으로 알려졌다. 다주택자는 임대사업자 등록이 의무화할 경우 세금 부담이 눈덩이처럼 커질 수 있다. 심교언 건국대 교수는 “임대업 등록을 하면 임대소득이 그대로 노출돼 세금 부담이 커지고 국민연금과 건강보험료 등의 추가 부담도 늘어나기 때문에 다주택자들 입장에선 두려울 수 밖에 없다“고 말했다.
문재인 대통령이 취임 100일 기자회견에서 ‘미친 전ㆍ월세’라는 강도 높은 표현까지 써가며 임대료 문제를 지적한 만큼 세입자 보호 대책도 포함될 것으로 보인다. 세입자가 임대차 계약 종료 시점에 재계약을 한 번 더 청구할 수 있도록 보장하는 임대차계약갱신청구권이 검토되고 있다. 정부는 이미 국정운영 5개년 계획에서 단계적 제도화 방안을 추진하겠다고 밝힌 바 있다. 이 경우 임차인은 최소 4년 간 자격을 유지할 수 있을 전망이다. 계약갱신청구권이 도입되면 ‘갭투자’(시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 사는 투자)도 줄일 수 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “그 동안 정부가 내놓은 각종 대책에도 꿈적하지 않던 다주택자들도 주거복지 로드맵에 다주택자 임대주택사업자등록의무화와 전월세 상한제, 계약갱신청구권 등을 포함되면 주택 매매 여부를 적극 검토하게 될 것”이라고 말했다.
김기중 기자 k2j@hankookilbo.com
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