중소 건설사만 돈줄 마를 우려
대형사 위주 분양사업 재편
수도권에 물량 몰릴 가능성
“똘똘한 매물만…” 투자심리 확산
강남 재건축 가격 더 오를 수도
대전의 A건설사는 지난 6월 중도금 대출을 위해 시중 은행 문을 두드렸지만 모두 거절당했다. 마음이 급해진 A건설사는 결국 연 6%가 넘는 금리를 제시한 저축은행에서 울며 겨자 먹기로 중도금 대출을 받았다. 같은 지역의 B건설사도 마찬가지였다. 지난해 분양한 수도권의 아파트가 1순위 청약에서 모두 마감됐는데도 주거래은행이 아닌 다른 곳에서 겨우 중도금 대출을 받을 수 있었다. B건설사 관계자는 “예전에는 은행에서 먼저 중도금 대출을 해주겠다고 찾아왔는데 어느새 분위기가 바뀌었다”며 “사업성이 있다고 아무리 설득해도 거절당하기 일쑤”라고 토로했다.
‘투기세력과의 전쟁’을 선포한 문재인 정부가 부동산 시장을 겨냥해 6ㆍ19 대책과 8ㆍ2 대책에 이어 10ㆍ24 가계부채대책까지 내놨지만 결국 부동산 시장의 양극화만 더 심해질 것이란 우려가 커지고 있다. 가계 대출을 옥죄고, 중도금 대출 보증비율을 낮춘 정책들이 오히려 금융 자산가와 대형 건설사, 서울 강남권 등 인기 지역에만 유리하게 작용할 가능성이 크기 때문이다.
25일 부동산 업계에 따르면 이번 10ㆍ24 대책으로 가장 큰 타격을 받을 곳은 중견ㆍ중소 건설사가 될 전망이다. 한 중견 건설사 관계자는 “신용도가 낮은 건설사나 미분양 우려가 있는 사업 단지에 대해선 중도금 대출이 거절되는 일이 빈번해질 것”이라며 “대형 건설사는 어려움이 없겠지만 지방 사업지가 많은 중견ㆍ중소건설사들은 전전긍긍할 수 밖에 없다”고 말했다.
정부는 10ㆍ24 대책에서 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증비율을 내년 1월부터 80%(기존 90%)로 줄이기로 했다. 이 경우 중도금 대출을 해주는 금융기관이 HUG가 보증해주지 않는 20%에 대한 손실 위험을 떠안아야 한다. 그만큼 중도금 대출심사가 깐깐해 질 수밖에 없어 대형 건설사 위주로 주택분양사업이 재편되고, 지방보단 사업성이 좋은 수도권에 신규 물량이 몰릴 가능성이 높다.
매매ㆍ투자 등 주택소비에서도 양극화가 뚜렷해질 전망이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “정부의 규제 방침에 매매ㆍ투자 분위기가 ‘돈이 확실히 될 똘똘한 매물만 잡자’는 식으로 바뀌고 있어 강남권 재건축 가격은 앞으로도 더 오를 것”이라고 내다봤다. 한국감정원에 따르면 연초 이후 재건축 단지가 많은 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)의 아파트 매매가격(지난 16일 기준)은 4.02%나 올랐다. 전국 평균(0.89%)이나 지방(-0.21%)을 크게 웃돌았다.
김규정 NH투자증권 부동산전문위원도 “내년 4월 양도소득세 중과를 앞두고 다주택자들은 투자 가치가 확실한 인기지역 아파트는 놔 둔 채 가격상승여력이 떨어지는 외곽지역 주택이나 연립주택부터 정리할 가능성이 높다”고 말했다. 실제로 지난달 연립ㆍ단독주택의 중위 매매가격(중간 가격)은 전달보다 하락했지만 아파트의 중위 매매가격은 오히려 올랐다.
무엇보다 직장인보다는 대출을 받을 필요가 없는 고액 자산가에게 더 유리한 투자 환경이 만들어진다는 점도 문제다. 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 “가계의 소득에 따라 대출을 규제하겠다는 게 10ㆍ24 대책의 골자인 만큼 부자는 큰 영향을 받지 않을 것”이라며 “현금이 많은 자산가는 매수 기회가 더 커져 8ㆍ2대책이 불러온 ‘로또 청약’ 사태가 계속될 것”이라고 지적했다. 실제로 최근 서울 강남구 개포동 래미안 강남포레스트 분양에선 중도금 대출 규제에 당첨자들이 포기한 미계약 물량(36가구)을 현금 자산가들이 모두 사들였다.
변태섭기자 libertas@hankookilbo.com
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