도시지역개발 박사 3인 논문 발표
계획 수립 이후 땅값 최대 6배 상승
용적률 혜택에 고층아파트 즐비
개발이익은 주민보다 업체 손에
“市가 개발권 주고 나 몰라라” 비판
광주시가 도시 내 특정구역의 토지 이용을 합리화하고 양호한 주거환경 확보를 위해 운영 중인 지구단위계획이 개발업체의 돈벌이 수단으로 전락하고 있다는 연구 결과가 나왔다. 지구단위계획 수립이 해당 구역과 주변의 땅값 상승으로 이어지지만 정작 이로 인한 개발이익은 거주민이 아닌 개발시행사와 건설업체들이 가져가고 있다는 것이다.
윤현석(도시ㆍ지역개발학 박사, 광주일보 정치부장) 윤희철(도시ㆍ지역개발학 박사, 광주지속가능발전협의회 기획부장) 홍상호(도시ㆍ지역개발학 박사 수료)씨 등 3명은 한국지역개발학회지 9월호에 ‘주택법 의제처리 지구단위계획의 운영실태 연구-광주 35개 사업지구를 중심으로’라는 제목의 논문을 공동 게재했다.
이 논문에서 이들 연구팀은 2004~2015년 주택법에 의제(擬制)해 수립된 지구단위계획에 따라 아파트가 건립됐거나 사업이 추진되고 있는 35개 구역의 운영실태를 살폈다. 또 지구단위계획 수립 이후 소유권 변화와 토지이용 및 건물시설에 따른 개발이익, 인센티브 적정성 등을 분석했다.
그 결과 지구단위계획이 수립된 구역의 땅값(공시지가)이 수립 이전과 비교해 최대 6배 이상 폭등한 것으로 나타났다. 한 아파트단지는 개발 이전 100억 원 남짓한 땅값이 지구단위계획 수립 뒤 621억 원에 달했다. 공사가 끝난 26개 구역 중 공시지가가 200억 원 이상 상승한 구역도 13곳으로 조사됐다. 건설업자들이 지구단위계획 수립 과정에서 용적률 상향과 용도지역 종(種) 상향 등을 거쳐 막대한 개발이익을 챙겼다는 얘기다. 실제 조사대상 사업지구 중 26곳이 저층주택이 들어서는 제1종 일반주거지역에서 중ㆍ고층 주택 신축이 가능한 제2종 일반주거지역으로, 9곳은 2종에서 제3종 일반주거지역으로 변경됐다. 또 용도지역 종 상향 면적 비중도 1종에서 2종이 평균 76.0%, 2종에서 3종은 평균 64.0%였다. 이로 인해 35개 구역에는 최고층수가 11층에서 23층에 이르는 고층 아파트가 들어섰다.
그러나 건설업체들이 이런 용적률 인센티브를 적용 받기 위해 기부채납한 공공시설의 당연히 개설해야 할 진입도로가 대부분이었다. 지구단위계획 수립도 지역 주민이 제안하는 방식이지만 정작 건설업체(16곳)나 토지신탁회사(18곳)가 대부분을 차지했고, 그나마 절반 이상(20곳)이 외지 업체로 조사됐다.
문제는 지구단위계획이 국토의 계획 및 이용에 관한 법(국토계획법)이 아닌 주택법에 의제하는 방식을 통해 수립되면서 천편일률적인 아파트 건립계획이 반복되고 있다는 점이다. 건설업체들은 지구단위계획의 수립과 개발 구역 지정 등에 대한 심의가 상대적으로 간소하고 신속한 행정절차가 가능하다는 이유로 주택법 의제 처리를 아파트 건립의 주요 수단으로 이용하고 있다. 실제 주택법에 의해 지구단위계획을 처리할 경우 국토계획법에 의한 절차를 별도로 진행하지 않고, 주택법에 의한 사업계획의 인ㆍ허가를 얻을 때 지구단위계획이 수립된 것으로 본다. 광주시가 공공을 위한 개발권을 건설업자에게 넘겨주면서 개발이익의 환원, 경관 개선, 주변 지역과의 조화 등을 위한 조치를 게을리했다는 비판이 나오는 대목이다.
연구팀은 “지구단위계획은 도시공간을 좀 더 효율적으로 운영ㆍ관리해 도시의 경관, 환경, 지속가능성 등을 향상시키기 위해 마련됐지만, 유독 광주에서는 고층아파트 신축 수단으로 전락하고 있다”며 “앞으로 지구단위계획 수립 지침에 거주민이 계획을 입안하도록 명기하는 것은 물론 1만㎡ 이상이면 개발이 가능한 면적 기준의 상향, 고층ㆍ고밀 개발에 대한 별도의 관리 기준, 용적률 인센티브가 과도한 지가 상승을 초래할 경우 개발이익 사회 환수 등의 대책 마련 등이 필요하다”고 지적했다.
안경호 기자 khan@hankookilbo.com
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