서울시, 잠실주공 5단지가 낸
‘한강변 50층’ 계획안 보류시켜
‘주거지역은 35층’ 입장 강경
내년 초과이익환수제도 걸림돌
은마아파트 등 초고층 계속 추진
일부는 층수 낮춰 연내 사업 착수
최고 50층의 초고층 아파트를 계획 중인 서울 강남 재건축 단지들이 선택의 기로에 빠졌다. 핵심 단지로 꼽히는 잠실주공 5단지의 ‘한강변 50층’ 계획이 결국 서울시의 심의 문턱을 넘지 못했기 때문이다. 초고층을 포기한 채 사업을 서두를 지 아니면 초고층 재건축이 가능해질 때까지 기다릴 지 두 가지 중 하나를 선택해야 하는 상황이다.
서울시는 1일 시 도시계획위원회를 열고 송파구 잠실동 잠실주공 5단지 재건축 사업 정비계획변경 및 경관계획안을 보류시켰다고 2일 밝혔다. 1978년 지어진 잠실주공 5단지 재건축 조합은 최고 50층의 계획안을 서울시에 제시, 부동산 업계의 주목을 받았다.
조합측은 잠실역 사거리가 광역지역인 만큼 이곳과 가까운 제3종 일반주거지역을 준주거지역으로 종상향해 최고 50층까지 지을 수 있도록 해 줄 것을 요구해왔다. 그러나 시는 조합의 주장을 받아들일 수 없다는 입장을 다시 분명히 했다.
잠실주공 5단지 재건축안이 보류된 것은 주거지역의 최고 층수는 35층을 넘을 수 없다는 서울시의 이른바 ‘35층 룰’ 때문이다. 시는 ‘도시계획 2030플랜’을 근거로 한강변을 비롯한 주거지역 공동주택건물의 최고 층수를 35층으로 제한하고 있다.
잠실주공5단지의 50층 계획에 제동이 걸리며 내심 50층 승인을 기대하고 있던 다른 재건축 단지들도 눈치 보기에 돌입했다. 이들은 잠실주공5단지가 50층으로 재건축될 경우 자신들도 50층으로 재건축을 해 수익성을 높이겠다며 기회를 엿보고 있었다. 그러나 서울시 입장이 재차 확인된 만큼 향후 한강변 관리 계획에 맞춰 사업을 진행해야 하는 상황이다.
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코 앞으로 다가온 초과이익환수제 적용도 재건축 단지들에게는 또 다른 걸림돌이 되고 있다. 초과이익환수제는 재건축 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만원을 넘으면 초과된 금액의 최고 절반을 세금으로 내도록 한 제도다. 2006년 도입됐지만 2013년부터 올 연말까지 한시적으로 유예된 상태다. 연내 관리처분 계획을 접수하지 못하면 초과이익환수제가 적용된다. 이 경우 조합원 부담이 늘고 재건축 사업성이 떨어지게 된다.
결국 재건축 조합들은 초고층을 포기한 채 사업을 서둘러 초과이익환수제 적용을 피하거나 초과이익환수제를 감수하면서 시간이 걸리더라도 초고층 재건축이 가능해질 때까지 기다리는 두 가지 중 하나를 선택해야 한다.
잠실주공 5단지와 함께 초고층 재건축을 추진했던 조합 중 일부는 이미 초과이익환수제를 피하기 위해 당초 계획을 변경했다. 반포주공 1단지는 최고 층수를 기존 45층에서 35층으로 하향 조정했다. 신반포 14차는 34층으로, 신반포3차ㆍ경남 아파트도 35층으로 최고 층수를 낮췄다.
반면 강남의 대표적인 재건축 아파트인 대치동 은마아파트는 최고 49,50층을 계속 추진하고 있다. 압구정지구에서 처음으로 재건축 시동을 건 한양 1ㆍ2차 아파트도 초고층 재건축이 논의되고 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울시가 한강변에 대해서는 더 엄격한 잣대를 적용하고 있는 만큼 압구정 등 한강변 재건축 단지의 경우 계획 수립에 영향을 받을 수 밖에 없을 것”이라며 “반드시 50층이 아니라고 하더라도 재건축 시 수익성이 확보되는 단지들은 시 기준에 맞춘 재건축 움직임이 빨라질 것으로 보인다”고 말했다. 김기중 기자 k2j@hankookilbo.com
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