올해 초과이익 환수제 유예 종료
입지 좋고 수요 탄탄…물량 쏟아져
분양가 주변의 1.2배 넘으면 ‘거품’
올해 전국에서 12만여 가구의 재개발ㆍ재건축 아파트가 쏟아진다. 2000년 이후 최대 물량이다. 청약자격 강화를 골자로 한 11ㆍ3 대책과 대출규제 강화, 금리 상승 등의 여파로 전체 분양 시장이 지난해에 비해 크게 쪼그라들 것으로 전망되는 것과는 대조적인 모습이다. 전문가들은 입지 조건이 탁월하고 수요가 탄탄한 재개발ㆍ재건축 단지들이 올해 부동산 시장에서 ‘흥행 가도’를 이어갈 것으로 기대하고 있다. 다만 주변 시세에 비해 지나치게 높은 ‘고(高)분양가’단지는 피해야 한다고 조언했다.
올해 분양시장 키워드는 재개발ㆍ재건축
17일 부동산114에 따르면 올해 재개발ㆍ재건축 아파트 분양 물량은 지난해(6만5,564가구)보다 80% 증가한 총 11만8,083가구에 달할 전망이다. 이는 부동산114가 통계를 잡기 시작한 2000년 이후 최고치다.
한 대형 건설사 관계자는 “전체적으로 올해 분양시장 전망이 밝지 않기 때문에 건설사 입장에서는 사업성이 좋고 미분양 부담이 적은 재개발ㆍ재건축 물량 위주로 공급할 수 밖에 없다”고 설명했다. 실제로 올해 분양 예정인 아파트(29만8,331가구)는 지난해(37만6,077가구)에 비해 21% 줄어든다.
재개발ㆍ재건축 분양이 ‘풍년’인 또 다른 이유는 올해 재건축 초과이익 환수제 유예기간이 종료되기 때문이다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축을 통해 조합원이 얻은 이익이 1인당 평균 3,000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다. 지난 2006년 시행됐지만 부동산 시장 활성화 차원에서 2012년부터 유예되고 있다. 그러나 올해 말로 유예 기간이 끝나면 내년부터는 다시 적용된다. 초과이익 ‘세금 폭탄’을 피하기 위해서는 연말까지 구청에 조합원 분담금 등을 확정한 재건축 관리처분 계획 승인을 신청해야 한다. 재건축 사업은 ‘조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분 계획 승인’순으로 진행된다. 양지영 리얼투데이 실장은 “지난해부터 재건축 조합들이 사업에 속도를 내면서 분양 물량이 크게 늘었다”고 말했다.
재개발ㆍ재건축 아파트에 대한 수요가 풍부하다는 기대감도 공급 확대를 견인하고 있다. 부동산 시장에서 재개발ㆍ재건축 아파트는 ‘알짜’ 투자처로 꼽힌다. 재개발ㆍ재건축 아파트는 대부분 도심에 자리잡고 있어 교통ㆍ학군ㆍ상권 등 기본적인 주거 환경이 뛰어나고 수요도 탄탄하다. 일반분양 물량이 많지 않아 미분양 위험도 적다. 서울처럼 개발 가능한 토지가 부족해 신규 공급이 제한적인 지역에서는 ‘새 아파트’라는 희소가치가 크게 부각되기도 한다. 실제로 지난해 수도권과 지방의 청약 경쟁률 상위 20개 아파트 중 재개발ㆍ재건축 단지는 무려 11개를 차지했다. 최근 GS건설이 서울 서초구에서 공급한 ‘방배아트자이’는 평균 9.8대1의 1순위 청약 경쟁률을 기록했다.
고(高)분양가 단지 피해야
올해 재개발ㆍ재건축 ‘분양대전’은 설 연휴(27~30일)가 지난 다음달부터 본격화할 것으로 보인다. 계절적 비수기이고 명절 연휴가 낀 1월에는 건설사들이 분양을 꺼리기 마련이다. 이에 비해 다음달 전국 아파트 분양예정 물량은 2만577가구로, 1월(1만2,148가구)에 비해 70% 가량 증가한다. 3월 예정 물량도 3만1,815가구에 달한다. 특히 서울에서 상반기까지 계획된 재개발ㆍ재건축 분양 물량은 총 21개 단지, 2만5,488가구에 달한다.
전문가들은 부동산 시장의 침체 국면에도 불구하고 올해 재개발ㆍ재건축 아파트 분양이 지난해와 마찬가지로 순항할 것으로 보고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “재개발ㆍ재건축 단지는 대부분 입지 등의 측면에서 ‘검증’이 된 상태기 때문에 너무 높은 분양가만 아니라면 흥행에는 큰 무리가 없을 것”이라고 밝혔다. 양지영 리얼투데이 실장은 “서울권 재개발ㆍ재건축 아파트는 풍부한 기반시설, 꾸준한 수요기반, 향후 개발 기대감 등 분양 흥행의 3요소를 모두 갖추고 있다”고 말했다.
그렇다고 ‘묻지마 청약’은 금물이다. 김연화 IBK기업은행 부동산 팀장은 “재개발ㆍ재건축은 기본적으로 입지 조건이 좋고 대형 건설사의 새로운 건설 공법이 적용되기 때문에 주변 아파트 단지에 비해 프리미엄을 받을 수 있다”며 “다만 분양가가 주변 시세에 비해 1.2배 수준을 넘어선다면 거품일 수도 있다”고 지적했다. 그는 이어 “가구 규모가 큰 단지를 선택하는 게 유리하다”며 “향후 주변 시세를 주도하는 ‘랜드마크’아파트가 될 가능성이 높고 관리비도 ‘규모의 경제’로 저렴한 경우가 많다”고 덧붙였다. 박준석 기자 pjs@hankookilbo.com
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