내년 이후 분양권 당첨자 대상
美 금리인상 등 추가 충격 땐
시장 급격하게 위축될 가능성
가계부채 폭증 억제는 미지수
정부가 24일 그간 규제 대상에서 제외했던 아파트 잔금대출에 대해서도 여신심사 가이드라인을 도입하기로 한 것은 급증하는 집단대출을 잡지 않고선 가계부채 증가세를 막기 어렵다는 판단에서다. 그동안 정부는 부동산 시장 침체를 우려해 신규 분양시장에 대한 대출규제를 극도로 꺼려왔지만, 최근까지 집단대출이 가계부채 증가의 주범으로 꼽히자 결국 백기를 든 것이다.
뭐가 달라지나
이번 대책의 타깃은 아파트 집단대출 중 잔금대출이다. 아파트 분양에 당첨되면 2~3년 뒤 입주까지 계약금, 중도금, 잔금을 차례로 납부하게 되는데, 잔금을 납부하기 위한 잔금대출에 대출심사를 대폭 강화하겠다는 것이다. 만기가 짧고 보증부인 중도금 대출과 달리 잔금대출은 만기가 긴 데다 집을 담보로 받는 대출이어서 일반 주택담보대출과 다를 것이 없다는 이유다.
내년 1월1일 이후 분양 공고되는 아파트의 분양권에 당첨된 이들이 대상인데, 현재 주택담보대출에 적용되는 규제(여신심사 가이드라인)가 그대로 적용된다. 가장 민감한 내용은 상당기간 이자만 내고 원금 상환은 뒤로 미루는 거치식 대출이 불가능하다는 점이다. 최대 1년까지만 거치기간을 둘 수 있고, 이후부터는 예외 없이 대출 원금과 이자를 함께 갚아나가야 된다. “원리금을 같이 갚아 나갈 수 있는 사람만 분양을 받으라”는 얘기다. 소득 심사도 강화돼 반드시 소득금액증명원 등 본인의 소득을 증명할 수 있는 자료를 준비해야 한다.
이번 대책은 또 상호금융과 새마을금고의 주택담보대출과 잔금대출 역시 같은 규제를 적용받도록 했고, 금융회사들이 대출심사를 할 때 대출 신청자의 기존 대출까지 포함해 상환능력을 따지는 총체적 상환능력심사(DSR)를 연내 도입하는 내용도 담고 있다.
효과와 여파는
부동산 시장의 추가적인 타격은 불가피해 보인다. 최근 분양권 전매제한을 골자로 한 11ㆍ3 부동산 대책 시행으로 주택시장 전반이 위축된 가운데 나온 추가적인 수요억제 방안이어서 그 충격은 배가될 수밖에 없다. 한국감정원에 따르면 21일 기준 강남4구(강남구ㆍ서초구ㆍ송파구ㆍ강동구) 집값은 3주 연속 하락했다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “11ㆍ3 부동산 대책과 미국 금리인상, 입주 물량 본격화 등 시장에 부정적인 요소들이 일시적으로 맞물리며 시장이 급격하게 위축될 가능성도 배제할 수 없다”며 “이번 대책으로 집단대출을 받기가 까다로워지면서 시세 차익을 노리는 투기 가수요는 줄어들 것”이라고 말했다. 김연화 IBK기업은행 부동산팀장 또한 “지난 8ㆍ25 가계부채 대책을 기점으로 부동산 규제 방안이 연이어 쏟아져 나오고 있기 때문에 시장침체가 더욱 가속화될 수밖에 없다”고 관측했다.
하지만 정작 가계부채 증가세를 얼마나 억제할 수 있을지는 미지수다. 백웅기 상명대 경제학과 교수는 “가계부채 증가속도를 당분간 늦추는 효과는 있겠지만 근본 처방으로는 미흡하다”고 했고, 주원 현대경제우연구원 경제연구실장도 “근본적으로 부동산 시장으로 들어가는 자금을 차단하려면 총부채상환비율(DTI)와 주택담보인정비율(LTV) 규제 강화가 필요하다”고 말했다.
김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com
박준석 기자 pjs@hankookilbo.com
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