인근 분양가 110% 초과 땐 제동
4290만원 넘으면 분양 어려울 듯
분양가 낮춘 개포3단지 최고 경쟁률
“되레 투기 부추겨” 부작용 지적도
주택도시보증공사(HUG)가 서울 강남구와 서초구를 분양보증 심사 강화지역으로 지정, 고분양가를 관리키로 했다. 이에 하반기 분양 예정인 신반포5차, 잠원한신18ㆍ24차, 방배3동 재건축 등 3개 단지가 HUG의 직접적인 분양가 통제를 받게 될 전망이다. 시장에서는 HUG의 인위적인 분양가 통제에 우려의 목소리를 쏟아내고 있다.
1일 HUG에 따르면 공사는 최근 내부 지침을 수립해 서울 서초구와 강남구를 고분양가에 따른 분양보증 리스크 관리가 필요한 지역으로 지정했다. 특히 올해 하반기 분양 예정인 신반포5차(서초구 잠원동), 잠원 한신18ㆍ24차(잠원동), 방배3동 재건축 단지(서초구 방배동) 등 3곳을 고분양가 관리가 필요한 ‘요주의’ 단지로 특정했다.
HUG가 독점하고 있는 분양 보증은 건설사가 파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없을 때, 보증기관이 분양을 대신 이행하거나 중도금 등 분양대금을 환급해주는 제도다. 아파트 완공 전에 분양대금(계약금 및 중도금)을 미리 납부하는 ‘선(先) 분양’ 시스템 하에서 수분양자를 보호하기 위한 제도적 장치다.
이번 HUG 지침의 핵심은 고분양가 아파트 단지에 대해서는 분양보증을 불허해 분양가 인하를 유도하겠다는 것이다. 고분양가 판별 기준은 ▦분양보증을 신청한 사업장의 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가의 110%를 초과하거나 ▦1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가 또는 최고 분양가를 초과하는지 여부다. HUG가 산정한 서초구 일대 평균 분양가(3.3㎡당 4,098만원)에 110%를 적용하면 4,508만원이 나온다. 아울러 서초구 일대 최고 분양가는 4,290만원(신반포자이)이다. 결국 HUG가 이번에 요주의 단지로 선정한 3곳의 경우 일반 분양가가 4,290만원을 초과하면 분양을 할 수가 없다는 얘기다.
앞서 지난 7월 HUG는 개포동 개포주공3단지(디에이치 아너힐즈)의 분양보증을 불허했다. 해당 단지의 3.3㎡당 평균 분양가(4,310만원)가 강남구 평균(3,804만원)보다 13% 높고, 3개월 전 분양한 개포주공2단지(3,760만원)보다 14% 높다는 이유에서였다. 이에 조합 측은 평균 분양가를 4,137만원으로 낮춰 분양보증을 받았다.
점점 노골화하는 HUG의 분양가 통제에 대한 부작용을 우려하는 목소리도 점점 커지고 있다. 실제 인위적인 분양가 규제와 이에 따른 향후 집값 상승 기대감이 되려 투기 열기를 부추기고 있다. HUG가 분양가를 억누른 ‘디에이치 아너힐즈’는 최근 1순위 청약에서 올해 수도권 최고 경쟁률(100.6대1)을 기록했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “강남 지역 내 국지적인 이상 과열 현상에 대한 정부의 우려는 이해할만하다”면서도 “HUG를 내세운 분양가 통제의 혜택이 결국 단기적으로 청약 당첨자에게만 과도하게 돌아가는 부작용이 있다”고 말했다.
HUG의 권한이 너무 강해지고 있다는 지적도 나온다. 대형 건설사의 한 관계자는 “최근 주택공급 축소를 골자로 한 8ㆍ25 가계부채 대책의 실질적인 실행 주체도 HUG”라며 “분양보증 예비심사 도입, 미분양 관리지역 보증심사 강화 등 토지 매입부터 분양까지 HUG의 권한 행사 범위가 지나치게 넓어지고 있다“고 말했다.
박준석 기자 pjs@hankookilbo.com
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