▲ 노후아파트가 밀집해 있는 영등포의 일부 지역은 재건축이 활발히 진행되면 각광받는 주거지로 탈바꿈 할 수 있다. 사진은 은평뉴타운 한화꿈에그린
서울 영등포 일대 노후 아파트들의 재건축에 대한 기대심리가 급상승하고 있다.
영등포 일대 30년 정도 된 노후 아파트들에 대한 기대 심리는 이미 10년 전부터 있었으나 기대감이 현실로 이어지지는 않았다.
그러나 이번엔 이전과 양상이 다르다. 주변 환경과 건설사들의 입장이 달라졌기 때문이다.
▲건설사, 향후 10년은 도시 재생이 먹거리
이전까지 건설사들은 수익률 극대화가 목표였다. 상대적으로 재건축보다는 택지가 개발된 곳에 대단위 단지를 조성하는 것이 유리했다.
그러나 최근 부동산 경기가 하락될 것으로 예상되면서 수익률보다는 안정적인 수익 쪽으로 급선회하고 있다.
건설사 입장에서 가장 안정적인 수익은 서울 부심지역에서 시행사를 끼고 참여하는 재건축이다. 소형 빌라촌이나 가내수공업 공장이 밀집된 지역을 재개발하는 방법도 있으나 선호하지는 않는다.
조합 설립부터 완공까지 기간이 너무 오래 걸리고 복잡한 문제가 상시 발생할 수 있어 리스크가 크다.
또 서울 부심의 경우 재건축을 하면 언제든지 성공할 수 있는 것이 최대 장점이다. 최근 20년간 겪은 IMF와 글로벌 외환위기를 통해 이미 검증됐다.
국내 10위권 걸설회사의 국내 주택 담당 A임원은 "앞으로 국내 주택건설 사업은 서울 부심과 경인권·광역시의 부심 등의 도시 재생사업이 주가 될 수밖에 없다"며 "짧게 잡아도 향후 10년간은 이 패턴이 유지될 것이다. 우리도 이미 비 강남권의 몇 군대에서 물밑 작업을 시작했다"고 밝혔다.
▲상대적으로 비용 적게 들어
영등포 일대 노후아파트들의 주가가 상승하는 것은 상대적으로 비용이 적게들고 재건축 실현 가능성이 높기 때문이다.
최근 서울 개포동 일대에 재건축이 시작됐다. 개포동일대 재건축이 끝나면 현실적으로 대단위 재건축은 몇 군대 남지 않는다. 목동과 노원구 일대가 있다. 하지만 이곳은 덩치가 크고 상징성이 있는데다 지가가 높아 재건축 허가가 좀처럼 떨어지지 않는다.
그러나 영등포의 노후 아파트는 다르다.
중소 단지가 대부분이다. 지가는 상당히 저렴하다. 3.3㎡당 1,000만원에서 1,500만원 정도에 불과하다. 안양천 건너 양천구에 비해서 소외된 지역으로 영등포 청과물 시장과 문래동 인근에 위치한 중소 공장지대가 부정적인 이미지를 생산했기 때문이다.
또 영등포 지역 다수의 노후 아파트 단지들이 재건축 조합을 이미 설립하고 서울시로부터 인가를 받은 곳도 있어 장점이 많다. 건설사 입장에서는 시행사인 재건축 조합과 계약하고 시공을 시작하면 빠른 시간 안에 이윤을 창출할 수 있다.
▲노후 아파트 밀집 문래동 등 핫플레이스 되나
영등포에서도 가장 주목 받는 지역은 문래동과 양평동 일대에 있는 노후 아파트들이다.
이 지역이 주목 받는 것은 최근 호재가 발생했기 때문이다. 먼저 문래동 일대에 있는 대규모 공장들이 가동을 멈췄을 뿐 아니라 공장부지를 택지로 용도 변경했다. 또 최근 A공장 부지에 아파트 분양이 있었고 바로 완판에 성공했다. 또 문래동5가의 롯데삼강 공장 부지에는 뉴스테이(500세대)가 들어오는 것으로 확정됐다. 또 남은 공장부지 중 다수가 아파트 건축을 염두에 두고 있다. 이 지역의 공장지대가 주거지로 탈바꿈하면 뉴타운급의 단지가 탄생할 수도 있다.
지역 주민들의 평가는 엇갈린다. 양평동 주민 B씨는 "현실화 되기 전에는 못 믿는다. 예전에도 부동산 바람이 불긴 했지만 그러다 말았다"며 부정적인 시각을 가지고 있었다. 반면 문래동 주민 C씨는 "거래도 꾸준하고 거래가도 오르고 있다. 이번에는 잘 될 것 같다. 재건축이 되기만 한다면 이만한 곳 없다"며 긍정적으로 말했다.
한편 문래동 양평동 일대에는 1980년대 지어진 중소 단지가 산재해 있다. 특징은 지하 주차장이 없는 경우가 많아 가구당 지분율이 높다는 점이다. 교통도 2호선 문래역과 5호선 양평역이 있는 더블 역세권이다. 또 가까운 거리에 안양천이 흐르고 목동 학원가에 인접해 있다는 것도 장점이다.
부동산 전문가들이 말하는 좋은 조건을 모두 갖춘 것이다.
채준 기자 doorian@sporbiz.co.kr
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