원천징수영수증 등 증빙소득 우선
신고소득 활용 땐 소득 일부만 인정
이자·원금 함께 상환하는 것이 원칙
1년 이내 거치기간은 설정할 수 있어
정부의 가계부채 관리 대책에 따라 다음달 1일부터 수도권 은행 대출창구에서는 새로운 주택담보대출 심사 가이드라인이 시행된다. 새 가이드라인은 은행에서 신규로 주택담보대출을 받을 때 소득 심사가 깐깐해지고, 곧바로 원금과 이자를 함께 갚아나가도록 유도하는 게 핵심이다.
이전처럼 이자만 갚아나가다 만기에 한꺼번에 갚는 대출방식은 앞으로 기대하기 어렵게 됐다. 변동금리 대출에 대한 제한도 많아진다. 26일 금융위원회와 은행연합회가 밝힌 ‘여신심사 선진화 가이드라인’을 통해 신규 주택담보대출과 관련한 궁금증을 문답으로 짚어본다.
-가이드라인 적용 대상과 시행 시기는.
“2월 1일부터 수도권 은행이 신규로 취급하는 주택담보대출이 대상이다. 시행사나 시공사의 연대보증을 고려해 대출이 이뤄지는 집단대출은 대상에서 제외된다. 지역적으로 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되는 서울, 인천, 경기 지역부터 우선 시행된다. 비수도권은 추가적인 준비시간이 필요한 점을 감안해 5월 2일부터 시행한다.”
-대출자의 소득 증빙은 어떻게 강화되나.
“은행 창구에선 원칙적으로 원천징수영수증이나 소득금액증명원 같은 객관성 있는 ‘증빙소득’을 우선 확인한다. 증빙소득 자료가 없을 경우엔 국민연금이나 건강보험료 납부실적 등을 바탕으로 추정한 ‘인정소득’이나 신용카드 사용액, 매출액, 임대소득, 최저생계비 등으로 추정한 ‘신고소득’으로 소득을 산출한다. 다만 신고소득을 활용한 대출은 수입액 산정 등에서 소득이 일부만 인정되는 등 제약이 있을 수 있다.”
-대출 한도가 줄어드는 것 아닌가.
“금융위는 가이드라인 시행으로 한도가 줄어드는 경우는 거의 없다고 강조한다. 하지만 변동금리 대출의 경우 앞으로 ‘상승가능금리(stress rate)’를 적용해 대출한도를 산정하게 되면서 대출규모가 다소 줄어들 가능성은 있다. 가령 연소득 3,000만원인 A씨가 3억원짜리 주택 구입을 위해 연 2.5% 변동금리로 2억1,000만원(DTI 79.2%)을 대출 받기를 희망한다고 하자. 이 경우, 앞으로 오를 가능성까지 감안한 상승가능금리가 2.7%라면 DTI 비율은 89.9%까지 높아지게 되고 대출금액은 애초 원했던 것보다 2,300만원 줄어든 1억8,700만원까지만 가능하게 된다. 변동 대신 고정금리 대출로 변경하면 희망 대출금액인 2억1,000만원을 그대로 받을 수 있으나, 대신 이자 부담이 늘어난다.“
-이전처럼 이자만 내다 만기에 일시에 갚는 대출은 받을 수 없게 되나.
“앞으로 주택 구입 시 대출을 받으려면 원칙적으로 비거치식 분할상환으로 받아야 한다. 다만 주택구입 시 취ㆍ등록세, 이사비용 등을 감안해 1년 이내의 거치기간은 설정할 수 있다. 당국은 하지만 대출자의 불편을 최소화하기 위해 원칙 적용에 다양한 예외를 뒀다. ▦집단대출 ▦상속ㆍ채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수 ▦자금수요 목적이 단기이거나 예ㆍ적금 만기 도래 등 명확한 상환계획이 있는 경우 ▦불가피한 생활자금으로 본부승인을 받는 경우 등은 거치식이나 일시상환 대출이 가능하다.”
-대출자의 총 금융부채 상환부담까지 따진다는 총부채원리금상환비율(DSR)은 뭔가.
“지금은 DTI를 활용해 대출자의 상환능력을 평가하고 있는데, DTI에는 담보대출 외의 기타 부채에는 이자상환액만 고려하고 있어 실제 상환능력을 과대평가할 여지가 있다. 이에 기타부채의 원리금상환액까지 반영한 것이 DSR이다. DSR이 은행에서 판단하는 적정 수준이 넘는 대출자는 은행의 사후관리 대상으로 선정되며 대출 부실 예방을 위한 모니터링이 실시된다. 그러나 DSR에 따라 대출이 거절되거나 대출규모가 제한되는 것은 아니라는 것이 금융위의 설명이다.”
-앞으로 대출 희망자들이 유의해야 할 점은.
“새 가이드라인 시행으로 대출상환 방식이나 금리유형에 대한 대출자의 선택폭이 좁아진다. 앞으로는 예외를 인정받아야 하는 거치식 일시상환 방식은 본부 심사를 거쳐 적용받을 수 있는데, 이에 따른 시간 소요로 예상치 못한 자금애로가 생길 수 있다. 미리 본인 소득에 맞는 대출규모와 상환 방식 등을 상담 받은 뒤 주택구입 계약을 체결할 필요가 있다.”
이대혁기자 selected@hankookilbo.com
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