4,290만원, 비싸도 너무 비싸다.
GS건설은 15일 반포한양아파트를 재건축하는 '신반포자이' 모델하우스를 개관한다. 신반포자이는 3.3㎡당 분양가가 4,290만원이다. 역대 아파트 평당 분양가 최고치다.
오를데로 오른 아파트 분양가를 두고 말이 많다. 분양가가 적정하다는 의견도 있지만 대부분 분양가가 너무 올랐다는 반응이다.
신반포자이는 올해 처음 분양하는 강남3구의 재건축 아파트다. 지하 3층, 지상 28층 7개 동, 전용면적 59∼153㎡ 607가구로 구성됐다. 이 가운데 전용면적 59∼84㎡ 153가구가 일반 분양이다. 84㎡ 형 집값은 15억원에 달할 전망이다. 당연히 고분양가 논란에 따른 미분양 리스크가 발생 할 수 밖에 없다. 부동산 시장이 신반포자이에 촉각을 세우고 있는 이유다.
▲가격 높은 이유
신반포자이는 지난해 11월에 분양을 하기로 했지만 두 달간 분양 일정이 네 번이나 연기됐다. 주택시장 분위기가 하강했고 같은 지역에 이미 분양을 했던 고분양가 아파트들이 고배를 마셨기 때문이다. 분양가가 4,094만원인 '반포 푸르지오 써밋'은 계약률 50%대다. 4,257만원이었던 '반포 래미안아이파크'도 계약률 70%대라는 저조한 성적을 거뒀다.
분양가가 높은 데는 분명한 이유가 있다. 기본적으로 반포 지역은 지가가 높다. 또 일명 '핫 플레이스'다. 교통이 좋고 한강과 가까우며 생활편의 시설이 이미 갖추어져 있고 교육 여건도 좋아 대부분의 사람들이 살고 싶어하는 선호 지역이다.
또 신반포자이에는 아파트 내에 신개념 설비가 갖춰진다. 음식물 쓰레기를 편리하게 처리할 수 있는 음식물 쓰레기 이송 설비와 별도의 버튼을 누르지 않고 문을 열고 엘리베이터를 호출하는 시스템 등이 설치된다.
그러나 분양가가 높을 수 밖에 없는 수 많은 이유에도 불과하고 4,290만원의 평당 분양가는 너무 높다는 게 일반적인 의견이다.
전문가들은 재건축 조합과 시공사간의 협의를 통해 분양가가 최종 확정된다고 말한다. 여기서 재건축 조합과 건설사의 입장은 확연히 나뉜다. 재건축 조합은 추가 분담금 최소화를 원한다. 되도록 분담금을 내지 않고 재건축이 진행되길 바란다. 혹시 분담금을 부담해야 하면 일반분양가를 올려 부담금을 최소화 시키는 방법을 강구한다. 반대로 건설사는 100% 분양을 달성하기 위해 분양가를 낮추려고 한다. 어차피 시공사의 수익은 정해져 있기 때문이다. 그러나 건설사인 시공사는 시행사인 조합의 요구 사항을 무시할 수 없다. 당연히 분양가가 높아질 수 밖에 없는 구조다.
▲투자가치는 글쎄?
신반포자이를 비롯한 분양가 4,000만원 이상 고가 아파트의 투자가치에 대해서는 의견이 엇갈린다. 전용 84㎡ 형(33평형) 한 채 가격이 15억원이나 되기 때문이다.
GS건설 관계자는 "입지 조건과 브랜드 등 신반포자이의 여러 제반 여건이 강남 재건축 단지 중 최고 수준이기에 분양가 역시 가장 앞서 나가 최소한의 자존심을 살려야 한다는 것이 조합과 시공사의 공통된 입장이다"며 "신반포자이는 일반 분양분 가구 수가 총 153가구로 물량이 적은 편이라 미분양에 따른 손실액이 그리 크지 않다. 길게 보고 가면 잔여 물량을 털어내기에 전혀 문제 없다"고 말했다.
함영진 부동산114 리서치 센터장은 "신반포자이는 최적의 입지를 가지고 있다. 분양가가 부담스러운 것은 사실이지만 가치는 충분하다. 가치 평가의 기준에 따라서 선택은 달라질 수 있다"고 밝혔다.
다른 생각도 많다.
부동산 전문가 B씨는 "재건축 조합은 좋을 수 있다. 하지만 일반분양을 받는 쪽에서는 금전적인 투자가치는 크지 않을 것이다. 시행사와 시공사는 분양에 자신감이 있는 것 같지만 미분양이 날수도 있다. 33평형에 15억원이면 투자적인 측면에서 대체재도 충분히 있다. 부동산 시장은 작년과 올해 완전히 다르다"고 말했다.
부동산 관계자 C씨는 "투기 자본은 재미 못 볼 것이다. 모두가 낭패를 볼 수도 있다"며 "단지가 그리 크지 않은 것도 약점이다. 요즘은 학교·학원·외식·장보기까지 한번에 해결될 수 있는 원스톱 시스템 단지를 선호한다. 게다가 부동산 시장이 위축되는 분위기도 문제다"고 밝혔다.
채준 기자 doorian@sporbiz.co.kr
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