구조안전·주거환경 평가로 이원화
도시미관·세대당 주차대수 등
삶의 질 관련된 주거환경에 가중치
재건축 연한 30년으로 단축 등
규제 완화정책 겹쳐 남발 우려도
앞으로 아파트의 구조적 안전성에 문제가 없더라도 층간소음이 심하거나 단열이 안 되는 경우 재건축이 가능해진다. 재건축을 결정짓는 기준으로 그간 절대적인 비중을 차지해 온 ‘구조안전’의 비중을 낮추는 대신 입주자들의 삶의 질과 직결된 ‘주거환경’의 비율을 높였기 때문이다. 재건축 연한이 40년에서 30년으로 대폭 줄어드는데 이은 조치여서 향후 재건축 움직임이 더욱 활발해질 것으로 보이지만, 재건축 남발을 우려하는 목소리도 적지 않다.
국토교통부는 26일 재건축 안전진단을 구조안전평가와 주거환경중심평가로 이원화하는 내용의 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’을 오는 29일부터 시행한다고 밝혔다. 지난해 ‘9ㆍ1 부동산 대책’을 통해 이 같은 방침을 밝힌 뒤 관련 시행령 개정을 거쳐 본격 적용에 들어가는 것으로, 그간 열악한 주거환경에도 재건축을 진행할 수 없었던 아파트 거주자들의 불편이 적잖이 해소될 것으로 기대된다.
재건축을 진단하는 평가 항목은 ▦구조안전성 ▦주거환경 ▦건축마감 및 설비노후도 ▦비용분석 등 4가지. 각 평가항목에 부여되는 가중치 조정을 통해 주거환경 부문에 대폭 무게를 실어줬다. 세부 평가요소를 기반으로 항목마다 등급(AㆍBㆍCㆍDㆍE)을 매긴 뒤 해당 등급점수(100ㆍ90ㆍ70ㆍ40ㆍ0)에 가중치를 부여하는 식으로 점수를 도출하는데 층간 소음, 도시미관, 세대당 주차대수, 일조환경 등을 보는 주거환경의 경우 가중치를 기존 0.15에서 0.4로 크게 높였다. 4개 평가 항목 중 가중치가 가장 높다. 반면 건물의 기울기ㆍ침하ㆍ균열상태 등을 보는 구조안전성은 0.4에서 0.2로 낮췄다. 재건축 시 투입되는 유지비를 따지는 비용분석(0.15→0.1) 역시 소폭 내렸고 보일러, 저수조, 펌프 등의 성능을 살피는 건축마감 및 설비노후도의 경우 0.3으로 동일하게 유지했다. 가령 구조안전성에서 C, 주거환경 D, 건축마감ㆍ비용분석에서 각각 E등급을 받은 지역의 경우, 이전까지는 총점 34점으로 재건축이 불가능했지만, 앞으로는 총점이 30점으로 낮아져 재건축 시행요건이 된다.
특히 다른 평가 항목과 무관하게 주거환경이 열악한 경우만으로도 재건축을 할 수 있게 된 것은 중요한 변화다. 지금까지는 구조안전성 부문에서 최저점인 E등급을 받거나 각 항목별 점수를 더한 총점(100점 만점)이 30점 이하인 경우에만 재건축이 허용됐지만, 앞으로는 주거환경에서 E등급을 받는 경우에도 요건에 포함된다. 층간 소음이 너무 심해서 주민들이 도저히 견디기 힘든 수준이라고 판단되면 구조 안전성 등에서 전혀 문제가 없더라도 재건축이 가능하다는 얘기다. 국토부 관계자는 “종전보다 주민들의 다양한 재건축 수요를 반영할 수 있을 것”이라고 설명했다.
그러나 이번 조치가 재건축 연한 상한을 30년으로 단축하고 재건축 시 85㎡ 이하를 절반 이상 짓도록 한 연면적 기준을 폐지하는 조치 등 단기간에 관련 규제가 완화되는 점을 고려하면 무분별한 재건축을 조장할 거란 우려의 시각도 많다. 조명래 단국대 교수는 “재건축이 확산되면 도시와 공동체의 수명이 끊기는 셈”이라며 “저소득층의 주거안정이 위협받을 가능성이 높다”고 말했다. 장동엽 참여연대 민생희망본부 선임간사도 “선진국은 아파트 수명이 최소 50년이 넘고 더 길어지는 추세인데 이를 역행하는 것이자 재건축으로 인한 자원낭비 문제 역시 심화될 것”이라고 지적했다.
세종=김현수기자 ddackue@hk.co.kr
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