우리나라 주택보급률은 2013년 103%를 넘겼다. 전국적으로는 이미 공급 주택수가 전체 가구수를 넘어선 셈이다. 여기에 올해 1분기에도 수도권에서만 2만4,000여 채의 신규분양이 이어져, 공급은 어느 정도 한계에 이른 느낌이다. 따라서 앞으로 집값은 주로 수요에 의해 결정될 것으로 보인다. 수요는 우선 집 살 돈의 유무, 즉 가계 실질소득 사정에 따라 좌우된다. 주택금융시스템이나 대출금리 등도 수요를 결정하는 핵심 변수들이다.
▦ 장기적으로 주택수요를 결정하는 더욱 중요한 변수는 인구 규모 및 구조변화다. 특히 국내에서는 급격한 고령화와 출산율 하락이라는 변수가 향후 집값에 어떤 영향을 미칠지 관심사다. 고령화와 인구정체는 경제성장을 둔화시키고 가계소득을 위축시키는 등의 부작용을 일으켜 주택 수요를 줄이고 가격을 떨어트린다는 것이 대체적인 분석이다. 최근 한국개발연구원(KDI)의 송인호 연구위원은 우리나라보다 인구 고령화 및 정체 현상이 약 20년 앞서 나타난 일본에서 그런 사실을 확인했다.
▦ 송 위원의 논문 ‘주택시장의 추세적 요인 분석: 일본과의 비교를 중심으로’에 따르면 일본은 1990년대에 고령사회(65세 이상 인구비중 14%), 2000년대에 초고령사회(65세 이상 인구비중 20% 이상)에 진입했다. 그리고 그런 인구구조 변화에 따라 1990년부터 집값 하락 추세가 본격화했다. 2010년 주택가격(실질) 지수를 100으로 쳤을 때 당시 180에 육박했던 일본 집값은 2013년 90대까지 하락했다.
▦ 물론 일본과 우리는 물가나 금리 등에서 다소 차이가 있다. 그러나 그런 변수를 감안하고, 인구구조 변화가 일본 집값에 미친 영향을 우리나라에 적용해도 2019년부터는 집값의 추세적 하락이 본격화할 것으로 예측됐다. 하락폭은 향후 주택공급량과 물가 등에 따라 연평균 1~2%대가 될 것으로 봤다. 국내 가계자산 가운데 70% 이상을 차지하는 부동산 가격을 유지하기 위해 정부는 요즘도 저금리 대출자금을 푸는 등 주택구입 촉진책을 펴고 있다. 하지만 가계로서는 향후 집값 하락 가능성을 고려해 무리하게 빚을 내 집을 사는 건 신중할 필요가 있어 보인다.
장인철 논설위원 icjang@hk.co.kr
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