부영 성공 사례 또 나올 수 있을까
1983년 창립한 부영그룹은 임대주택 분야에서 독보적인 지위를 구축해 왔다. 창립 이후 부영이 지금까지 공급한 임대아파트는 244개 단지, 20만1,219가구에 달한다. 자산 규모는 15조6,000억원, 연간 순이익은 4,200억원으로 주택관련 업무를 하는 회사 중에서 가장 수익성과 재무 안정성이 높은 회사로 알려졌다. 재계 순위도 17위까지 뛰어올랐다.
더욱 놀라운 것은 부영의 이 같은 성과가 임대주택사업만으로 일궈낸 것이라는 점이다. 정부가 민간임대 시장 활성화를 강조하며 부영의 사례를 거듭 강조한 것도 이런 이유다.
부영의 성공 비결로는 임대주택 사업에서 선순환 구조를 만들어낸 데 있다는 평가다. 일반 건설사들은 선 분양 제도를 통해 건설비 부담을 줄이고 미분양만 되지 않으면 준공까지 2~3년 내에 자금을 모두 회수할 수 있다. 이 같은 방식을 적용할 수 없는 임대주택의 경우 그만큼 초기 비용이 많이 들고 자금 회수도 느리지만 5년 혹은 10년 등 의무 기간이 지나 분양 전환을 하면서 차액을 남길 수 있다.
1990년대부터 해마다 1만여 채의 주택을 공급한 부영은 2000년대 초반 이후 이들 임대주택이 분양 전환하는 과정에서 1조5,000억~2조원 가량 자산 가격이 뛴 것으로 알려졌다. 또한 2009년 이후 수도권을 중심으로 전세난 등의 여파로 분양 전환이 대거 이뤄지면서 또 한번의 외형 성장을 하게 됐다는 평가다.
부영은 이렇게 확보한 자금을 다른 곳에 쓰지 않고 토지 매입에서 시행, 시공, 분양까지 자체적으로 해결하는 시스템을 갖추는 데 주력했다. 2011년의 경우 전국적으로 총 2조5,000억원어치의 토지를 매입해 ‘토지 블랙홀’이란 별칭을 얻기도 했다.
업계의 한 관계자는 “부영은 대규모 공공택지 등을 선 확보하고 공사비 등 직접 비용을 상당 부분 자체 자금으로 충당해 건설경기가 어려워진 상황에서도 안정적인 수익을 올릴 수 있었다”고 말했다.
낮은 금리의 국민주택기금을 활용할 수 있었던 점을 성장 배경으로 꼽는 시각도 있다. 부영은 시중 조달 금리는 10%대를 넘던 시절에도 사업 자금으로 연 2~3%인 국민주택기금을 활용할 수 있었다. 실제로 2000년대 초반까지만 해도 호반건설과 우미건설 등 일부 건설사들이 국민주택기금을 활용한 임대주택 사업을 해왔다. 하지만 2002년 국민주택기금의 대출 조건이 강화됐고 자금력이 부족한 건설사들은 결국 임대주택시장에서 발을 뺐다. 하지만 부영은 철수하는 건설사들이 내놓은 토지를 사들이며 오히려 임대사업을 키우며 독보적인 지위를 굳히는 계기를 마련했다.
하지만 이런 이유 때문에 역설적으로 부영과 같은 성공모델이 다시 나타나기 어려울 것이란 시각이 적지 않다. 부영이 성장하던 시점과 지금은 금리나 시장 환경이 크게 달라졌기 때문이다. 업계 관계자는 “부영의 경우 대규모로 임대사업을 하기 때문에 공사비용을 절감해 수익을 내는 구조를 갖춘 측면이 있다”며 “새로 진입하는 회사들이 참고하기엔 한계가 있는 사례”라고 말했다.
유환구기자 redsun@hk.co.kr
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