17개 시도에 분쟁조정위 설치, 민사소송 전에 조정·합의 유도
점포 절반 이상이 권리금 있어 작년 조사에선 평균 2748만원
상가건물임대차보호법 개정안은 법원 판례를 통해 인정하던 권리금을 법제화하고, 건물주(임대인)가 바뀌더라도 모든 임차인이 5년간의 계약기간을 침해 받지 않도록 했다. 임차인이 신규임차인에게 받을 권리금을 건물주가 가로채거나, 건물주가 임차인을 내쫓고 임차인이 키워놓은 상가를 차지하는 것은 원칙적으로 금지된다. 국내 임차점포 소상공인은 218만명 가량이다. 그 외 주요 궁금증을 질문과 답변으로 정리했다.
Q.계약 기간이 끝난 후 건물주가 권리금을 내주지 않은 채 스스로 영업을 하는 경우는 금지되나.
A.원칙적으로 제한된다. 건물주는 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있도록 최대 임대차종료 2개월까지 협력 의무를 가진다. 건물주가 권리금 회수 방해행위를 하면 손해배상책임을 부담한다고 개정법에 명시했다.
그러나 예외도 있다. 구체적으로 ▦임차인이 차임액을 3기 이상 연체한 경우 ▦임차인이 거짓 등 부정한 방법으로 임차한 경우 ▦건물주가 보상을 제공하고 합의한 경우 ▦임차인이 건물주의 동의 없이 전대한 경우 ▦임차인의 고의ㆍ중과실로 건물이 파손된 경우 ▦임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실된 경우 ▦건물주가 안전ㆍ건축 등의 사유로 건물을 점유해야 하는 경우 등이다.
Q. 건물주가 협력의무를 위반하면 어떤 방법이 있나.
A. 정부는 17개 시도에 상가건물임대차 분쟁조정위원회를 설치해 권리금 등에 대한 분쟁 합의를 유도하고 공증을 해 저비용으로 조정ㆍ합의할 수 있도록 한다. 민사소송을 제기한다면 개정법에 따라 배상을 받을 수 있지만 분쟁이 장기화되고 소송비용 부담으로 임차인의 손해가 커질 우려가 있어 마련한 제도다.
Q. 분쟁이 생기면 임차인이 원하는 권리금을 다 받을 수 있나.
A. 분쟁하는 건물주와 임차인이 분쟁조정위원회에 권리금 산정을 의뢰하면, 위원회의 의뢰를 받은 전문기관이 국토부 고시 기준에 따라 감정평가를 한다. 이 때 권리금 배상액 산정은 영업이익, 시설현황, 인근 상가의 권리금 수준 등을 기준으로 산정하는데, 현장조사 등을 통해 유ㆍ무형의 재산가액을 더해 평가한다. 다만 개별 점포의 권리금을 고시하지는 않는다. 정부가 도입하겠다고 밝힌 권리금 표준계약서는 건물주와 임차인의 권리의무 관계를 명시하는 내용으로 국토부에서 내용을 연구ㆍ검토 중이다.
Q. 건물주가 신규임차인에게 현저히 높은 차임과 보증금을 요구 못하도록 했는데, ‘현저히’의 기준은 무엇인가.
A. 감정 평가를 해야 하기 때문에 사례마다 기준이 달라진다. 법무부는 민법의 특성상 구체적인 숫자를 사용하기 힘들기 때문에 ‘현저히’란 표현을 썼지만, 인근 권리금보다 2~3배 이상 높은 수준을 요구할 때가 될 가능성이 큰 것으로 보고 있다.
Q. 건물주가 권리금에 매여 신규임대차 계약에 제약을 받나.
A. 건물주는 계약 체결을 원하는 신규임차인으로부터 권리금을 받아 임차인에게 지급 후 계약을 체결할 수 있다. 권리금을 침해하지 않는 한도 내에서는 자유롭게 신규임차인을 선택할 수 있다. 다만 건물주의 계약권보다 권리금 지급 협력 의무가 먼저라고 할 수 있다.
Q. 권리금이 그렇게 일반적인가.
A. 중소기업청이 지난해 10월 조사한 결과에 따르면, 55%의 점포가 권리금이 있었다. 평균 권리금은 2,748만원이었다. 권리금이 있는 점포 중 1,000만원 미만이 21.7%, 1,000만~2,000만원 25%, 2,000만~3,000만원 18.7%, 3,000만~5,000만원 17.9%, 5,000만~1억원 12.3%였으며, 1억원 이상도 4.4%였다.
김청환기자 chk@hk.co.kr
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