최경환 경제부총리겸 기획재정부 장관 후보자 부동산 시장 활성화를 위해 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화하겠다고 밝혔다. 그 동안 LTV와 DTI는 부동산 시장 조절장치라기보다는 금융기관의 건전성 측면에서 바라보겠다던 과거 기획재정부나 국토교통부, 가계부채를 우선적으로 고려하겠다던 금융위원회의 입장이 무색해지는 발언이었다. 이 때문에 내일 개최될 최 장관 후보 청문회에서 LTV와 DTI 규제 완화가 핵심적인 쟁점이 될 것이라는 전망이다.
지난 해 말 한국은행이 발표한 가계부채의 규모는 1,021조원에 이르고 가처분 소득의 163.8%로 OECD 평균인 134.8%를 훨씬 넘는다. 일본이나 미국, 영국과 같은 주요 선진국보다 비율이 훨씬 높은 수준이고 빠르게 증가하고 있다. 정부도 이 문제의 심각성을 인식하고 올해 4월 가계부채 종합대책을 발표하여 2017년까지 가처분 소득 대비 가계부채의 비율을 5%p 낮추고 고정금리대출, 비거치식 분할상환대출의 비율을 40%까지 높이겠다는 목표를 제시했다.
지역에 따라 50~70%로 제한되는 우리나라의 LTV는 한도가 80% 이상인 OECD주요 국가에 비해 낮은 것이 사실이다. 그러나 한국은행이 발간하는 금융안정보고서에 따르면, 다른 나라에는 없는 전세금을 고려하면 우리나라의 실질 LTV는 58.8%에 이르고, 전세주택만을 계산하면 75.7%에 이른다. 지역의 특성에 따라 다소간의 상향 조정이 가능하다고 해도 여분이 거의 없다는 뜻이다.
DTI 규제 완화는 가계의 원리금 상환능력을 고려하여 신중하게 판단해야 한다. 가처분 소득의 최대 60%로 설정되어 있는 현재 수준도 이미 ‘하우스 푸어’ 기준에 해당한다. 미국은 일찍부터 금융이용자보호제도의 일환으로 원리금 상환능력을 고려하지 않는 대출은 약탈적 대출일 가능성이 높다고 판단하여 엄격하게 관리하고 있다. 일반적으로 원리금 상환액이 월소득액의 1/3을 넘는 경우는 약탈적 대출의 의도가 있는 것으로 의심하고, 서브프라임 모기지 사태 이후에는 더욱 엄격하게 관리하고 있다.
우리나라의 주택담보대출 구조에서는 주택구입이 늘어날수록 가계부채가 늘어날 수밖에 없는 구조이다. 여전히 거치 후 일시상환 방식의 대출이 대부분을 차지하고 있고, 원금 상환 없이 이자만 납부하는 대출도 약70%를 차지하기 때문이다. 이런 상황에서 LTV와 DTI 규제완화는 투자와 내수를 활성화시킬 수 있는 묘수라기보다는 효과도 내지 못하면서 금융기관과 가계의 안정성의 원칙만 훼손하는 결과를 유발할 우려가 크다.
우리 부동산 시장은 2007년 이후 장기간 침체상태에 머물러 있으며, 지방과 달리 수도권에서는 주택가격의 정체상태가 더욱 심각한 것이 사실이다. 주택공급의 과잉현상, 그 동안 부담능력과 무관하게 상승한 주택가격의 부담, 전반적인 경기침체와 일자리 부족 현상 등이 결합된 결과이다. 그럼에도 불구하고, 부동산 시장을 살리는 해법이 없는 것은 아니다. 실제 부담 가능한 주택을 공급하고, 실수요자가 구매 가능하도록 가계소득을 안정화시키는 것이 그것이다.
우선, 무주택 저소득층 가구가 거주할 수 있는 주택을 집중적으로 공급해야 한다. 오피스텔, 도시형 생활주택이나 원룸과 같은 초소형주택이 아니라 2~3인용 저렴주택을 공급할 수 있도록 지원해야 한다. 중대형 주택을 공급하기 위해 만들어진 재건축사업 소형주택 의무공급 규제의 완화와 분양가 상한제 폐지 추진은 철회되어야 한다.
가구의 구매력을 높이려면 고용이 안정되어야 한다. 2012년 주거실태조사에 최초 주택구입 가구주의 평균연령은 40.9세에 이른다. 그런데 우리나라 정규직 고용률은 55.3%에 불과하고 그나마도 50대 초반이전에 은퇴를 강요 받게 된다. 고용안정이 보장되지 않는 현실에서 20년 이상의 장기주택모기지는 허황된 꿈에 불과하다. 진정으로 부동산 시장을 살리는 길은 금융 규제완화에 있는 것이 아니라 가계소득 배분율의 확대와 고용안정에 있다. 최경환 장관 후보자는 중단된 경제민주화의 실현이 부동산 시장 활성화와 주거안정을 위한 길임을 인식해야 한다.
변창흠 세종대학교 교수·한국도시연구소장
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