부동산경매가 집을 저가에 낙찰 받아 소유하는, 즉 부동산을 취득하는 수단으로 보는 반면 경매재테크는 집을 소유하는 것이 목적이 아닌 재테크의 대상으로 접근한다.
예를 들어 매매가격이 6,000만원인 전용면적 59.5㎡(18평형) 아파트를 부동산경매로 구매한다고 가정하자. 5,300만원에 낙찰을 받은 낙찰자는 본인이 감당할 수 있는 이자 수준을 감안해 2,500만원의 대출을 받는다. 결국 이 아파트에 실거주하면서 매달 2,500만원에 대한 이자를 낙찰자가 월급이나 생활비에서 지불해야 한다. 비록 시세에 비해 700만원 저렴하게 낙찰을 받았지만 훗날 매도할 때 최소한 이자비용과 취득 및 보유 비용을 합한 금액 이상으로 매매가격이 상승해야 손해를 보지 않는다.
반면 경매재테크를 위해 이 아파트를 5,300만원(취득세 등 부대비용이 약 300만원으로 총 5,600만원의 자금이 필요한 상황)에 낙찰 받은 사람은 최대한 실투자금을 줄이기 위해 지렛대 효과를 이용한다. 낙찰자가 이용할 수 있는 지렛대는 대출과 임대보증금. 서울 수도권 이외의 아파트는 총부채상환비율(DTI)이 적용되지 않아 지방의 새마을금고를 이용할 경우 낙찰가의 최대 90%까지도 경락잔금대출이 나오지만 이율이 높다. 따라서 90% 대출을 받을 때와 80% 대출을 받을 때의 실투자금 대비 수익률을 계산한 다음 보다 수익률이 좋은 대출금액을 선택해야 한다.
80%까지만 대출을 실행하면 금리가 4% 초중반 정도다. 4,200만원을 대출받을 경우 매달 이자는 약 15만원 정도 발생한다. 보증금 1,000만원 월 35만원에 월세 계약을 한다. 실질적으로 들어간 실투자금은 총 비용 5,600만원에서 대출(4,200만원)과 임차보증금(1,000만원)을 제외한 400만원이 된다. 매달 이자가 15만원이 나가지만 월세가 35만원씩 들어오니 이자를 제외한 20만원이 매달 내 통장에 들어온다.
경매재테크는 부동산경매와 달리 주택을 거주할 의사로 접근하는 것이 아닌 재테크의 대상으로 접근한다는 다른 특징을 가지고 있으며, 지렛대 효과를 최대한 이용해 소액으로 투자를 하고 이자와 월세를 상계시킨 금액을 투자금 대비 수익으로 본다. 만약 직장을 다니면서 해마다 2채씩 20년간 꾸준히 낙찰을 받을 경우 40채가 된다, 제1의 직장 이외에 정년퇴직이 없는 평생 직장을 얻는 셈이다. 제2의 직업인 임대사업을 통해 매달 받는 월세는 산술적으로 800만원이 된다. 또한 훗날 노후 생활을 할 때 필요할 때마다 한 채식 매도를 한다면 이것이 진정한 의미의 노후대책이 아니겠는가.
오은석 북극성 부동산재테크 대표
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