정부가 연기금 등 민간자본을 유치해 임대주택 공급을 확대하는 '임대주택리츠(REITs·부동산투자회사)' 사업에 속도를 내고 있다. 다음달 주요 기관투자회사와 공동투자협약을 맺고 이르면 5월 중 시범지구에서 구체적인 사업 성과를 내겠다는 것이다. 하지만 기대수익률이 상대적으로 낮아 투자 유치 전망이 밝지 않은 데다 임대료 상승 등 부작용을 우려하는 시각도 적지 않다.
16일 관련 업계에 따르면 국토교통부는 13일 서울 여의도 전국경제인연합회 회관에서 연기금 보험사 증권사 은행 등 기관투자자 100여명을 상대로 임대주택리츠 투자설명회를 열었다. 한국토지주택공사(LH) 등 공기업 예산만으로 임대주택을 공급하는 게 한계에 이르렀다고 보고, 시중의 막대한 유동자금을 끌어들이기 위해 리츠라는 사업 모델을 도입하겠다는 취지다.
리츠는 주로 기관투자자로부터 자금을 모아 부동산 개발이나 매입 및 운영 사업에 투자한 뒤 임대수익, 매매에 따른 시세 차익 등의 수익을 노리는 주식회사다. 리츠를 통한 임대주택 공급의 가장 큰 장점은 시중 금융기관을 이용해 사업을 할 때보다 싼 금리로 자금을 조달할 수 있어 사업 비용을 줄일 수 있다는 점이다.
사업 모델은 크게 두 가지로 나뉜다. 우선 공공임대 리츠는 LH가 택지공급가를 조정해 건설원가를 주변 시세보다 최소 15% 안팎까지 낮추도록 유도한다. 이로써 집값이 1.5%만 올라도 최소 5~6%의 투자수익을 확보할 수 있도록 사업구조를 표준화한다는 계획이다.
민간제안임대 리츠는 사업구조는 비슷하지만 민간사업자가 먼저 제안한다는 점이 다르다. 대상 주택을 시세보다 10~20% 저렴하게 매입한 뒤 사업제안자가 20% 내외의 보통주로 참여하는 방식이라 안정적이고, 우선주에 투자하면 집값이 상승하지 않아도 5~6% 수익을 확보할 수 있다는 게 정부의 설명이다.
하지만 사업 성패의 열쇠를 쥐고 있는 금융권 기관투자가와 전문가들 사이에선 회의적인 반응이 적지 않다. 우선 수익률이 낮다는 점이다. 한 투자회사 관계자는 "정부가 밝히는 기대수익률이 5~6% 수준이지만 수도권 등 입지가 좋은 곳이 아니면 이 정도로 맞추기가 쉽지 않을 것"이라며 "은행 금리보다는 낫지만 다른 수익형 부동산 리츠와 비하면 매력적인 상품은 아닌 것 같다"고 말했다.
또 다른 관계자는 "공공임대 리츠는 공공기관이 보증을 해주는 시스템이라 미분양이나 청산에 대한 위험성이 낮지만, 민간제안임대 리츠는 운용상의 손실과 매각 위험을 보통주 투자자가 책임져야 하는 구조"라며 "기대수익률이 높지 않은 상황에서 이런 위험을 감당할 투자자를 찾기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
사업 추진 이후 여러 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 나온다. 민간 자본들의 수익성을 높여주기 위해 임대료를 높이거나 땅 매입 등의 비용을 대폭 낮추는 경우가 발생할 수 있다는 것이다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "민간 자본을 활용해 임대주택을 공급하는 정책 방향은 옳지만 민간 자본을 유치하려면 더 많은 수익을 확보할 수 있는 대책이 필요할 것으로 보인다"고 지적했다.
유환구기자 redsun@hk.co.kr
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