국토교통부가 지난 19일 청와대에서 2014년도 업무계획을 발표하였다. 이날 보고된 계획에는 부동산 분야에서 서민 주거 안정을 위한 창의적인 정책들이 많이 포함되었다. 노후주택 재ㆍ개축을 통한 임대주택 공급 확대, 주거급여 확대와 주거복지사 제도 신설, 국민주택기금을 주택도시기금으로 개편, 아파트 관리지원 센터와 단독주택 관리지원센터 설치 등이 그것이다. 그러나 정작 언론의 집중적인 조명을 받은 것은 소형주택 의무공급 비율 완화와 재건축 초과이익 환수제 폐지였다.
국토교통부 발표가 난 이후 이 두 제도의 완화와 폐지로 과연 어떤 지역이 혜택을 받을 것인지, 앞으로 부동산 가격과 거래에 어떤 영향을 미칠 것인지에 대한 전문가와 해당 분야 종사자의 인터뷰가 이어졌다. 필자도 여러 언론으로부터 수차례 답변을 요청받았다. 가장 혜택을 많이 받을 것으로 예상되는 서울의 강남지역, 특히 재건축 대상 단지를 중심으로 주택의 호가가 오르고 매물이 회수되었다는 보도가 이어지고 있다. 이것이 우리나라 주택정책의 현실이고 주택시장의 실체이다.
국토교통부는 업무계획에서 부동산 분야의 핵심과제의 제목으로 '집 걱정을 덜어드리겠습니다'로 선정하였고, 이 조치들이 주택시장을 정상화하기 위한 규제의 정상화로 설명하고 있다. 1, 2인 가구의 비중이 2010년에는 48.2%에 이르렀고 머지않아 대도시에서는 60%를 상회할 것이 분명한데 소형주택 비중을 줄일 수 있도록 허용하는 것이 정상화인지 의문이다. 더구나 이번에 함께 발표된 전매제한 기간 완화나 분양가 상한제 폐지와 결합되는 경우 일부 재건축사업에서는 전체 공급주택이 고가의 중대형주택으로 채워지는 결과를 배제할 수 없게 되었다. 더 나아가 전국의 부동산 매매시장을 띄우기 위해 정부가 의도적으로 강남지역의 재건축 시장의 가격을 부양시키려고 했다는 의혹을 받게 되었다.
재건축사업에서 소형주택 의무공급 비율은 우리나라 주택정책의 성격을 보여주는 시금석이었다. 수익성을 고려하여 중대형 주택을 확대하도록 허용할 것인가, 아니면 서민용 주택공급을 위해 소형주택의 공급을 의무화할 것인가 선택의 문제였다. 부동산 시장의 부침에 따라 소형주택의 의무공급비율 규정이 폐지와 부활을 번복되면서 이 비율은 재건축사업의 수익성을 결정하는 핵심적인 요소가 되어 왔다. IMF 위기 때 건설경기 활성화를 위해 폐지되었던 의무비율 조항은 2001년 소형주택 비율의 급격한 감소를 우려하여 다시 부활하였으며, 2004년에 더 강화되었다. 2009년 이명박 정부는 11ㆍ3 대책 당시 재건축 규제 완화 방안의 하나로 60㎡ 이하 주택의 의무공급 비율 20%를 삭제하면서 시ㆍ도가 자율적으로 결정할 수 있도록 조례에 세부 비율을 위임하였다.
이번에 국토교통부가 60㎡ 이하의 주택의 의무공급비율을 폐지한 것보다 더 심각한 문제는 지방자치단체에 주택정책에서 자율성의 근거를 없애버린 점이다. 이제 중앙정부는 과거와 달리 주택공급이나 부동산 투기억제에서 주도적인 역할이 줄어들고 있다. 다양한 주택 수요를 충족하고 기존 주택관리 요구를 충족하는 데는 지방정부의 역할이 훨씬 더 중요해지고 있다. 그런데 그나마 지역의 주택시장의 특성에 따라 시ㆍ도가 조례를 통해 소형주택의 의무공급 비율을 조정했던 권한마저 박탈한 것은 주택정책의 지방화와 너무나 동떨어진 조치이다.
계획과 규정은 이해당사자에게는 손실을 초래하는 불편한 규제에 불과하지만, 지역주민들의 합의를 통해 만들어진다면 주거안정과 도시의 지속 가능한 발전을 위한 약속의 공식적인 표현물이다. 주택시장의 정상화는 빚내서 집 사고 투기적 수요자들이 몰려서 주택가격이 상승함으로써 달성될 수 있는 것이 아니다. 서민들이 주거불안에서 해방될 수 있도록 합의된 정책을 만들도록 유도해야 주택시장이 정상화된다.
변창흠 한국도시연구소장ㆍ 세종대 행정학과 교수
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