정부가 19일 아파트 재건축 초과이익 환수제를 폐지하기로 하면서 서울지역의 수혜 단지 중 79%가 몰려 있는 강남권에 대한 특혜가 아니냐는 지적이 나오고 있다.
초과이익 환수제 폐지가 현실화될 경우 수혜를 받을 수 있는 전국 재건축 단지는 총 442곳, 13만8,877가구다. 이 가운데 서울 강남권은 63곳, 5만2,293가구를 차지한다. 특히 적용 대상이 조합원 1인당 3,000만원 이상인 점을 감안하면 추진위 승인 시점부터 현재까지 가구당 수억원 이상 오른 단지가 몰려 있는 서울 강남 일대 재건축 추진 아파트가 최대 수익을 볼 전망이다. 구체적으로 압구정동 한양7차, 일원동 현대사원, 개포중 주공 1·3·4단지, 대치동 은마 등이 서초구에서는 잠원동 한신 2·4·7차, 반포동 경남·신반포 등이대표적 수혜 대상이다.
이 외에도 재건축아파트에 적용되는 소형주택(전용 85㎡ 이하) 의무공급 비율을 완화하고, 수도권 과밀억제권역 내 재건축 사업 때는 소유한 주택수와 상관없이 '1가구 1주택'만 분양 받을 수 있는 규제도 없애기로 했다.
이번 조치로 인해 재건축 아파트 거래를 막는 마지막 장애물까지 모두 걷어냈다는 평가를 받고 있다. 특히 정부의 부동산 정책방향이 서울 강남 지역 거래 활성화를 통해 전체 부동산 경기 회복을 꾀하겠다는 데 있다는 점이 보다 분명해졌다.
주택경기 침체 장기화가 내수회복의 발목을 잡고 있다는 점에서 정부의 고충도 이해되는 부분이 있다. 하지만 집 없는 서민을 위한 대책이 상대적으로 부실한 반면 강남 재건축 아파트를 여러 채 소유한 부유층에게 특혜가 집중된다는 점에서 여론의 역풍이 만만치 않을 전망이다. 특히 과거처럼 강남 지역에서 시작된 온기가 다른 지역으로 퍼지는 부동산 시장의 '물결 효과'를 기대하기 어려울 것이란 지적도 만만치 않다.
정부는 2011년 12.7 부동산 대책을 통해 강남 3구(강남·서초·송파구)를 투기과열지구에서 풀어주고, 이듬해 5.10 부동산 대책 후속조치에서는 초과이익 환수제와 함께 부동산 규제의 마지막 보루로 꼽히던 분양가상한제를 폐지하겠다고 밝히기도 했다. 초과이익 환수제의 경우 2년간 시행이 중지돼 올해 말까지 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축 단지는 초과이익 부담금을 면제받고 있다.
이 같은 정책 효과 덕에 강남 재건축 시장은 지난해부터 거래가 활성화될 조짐을 보이고 있다. 여기에 이번 발표로 시장의 기대심리는 더욱 높아질 전망이다. 양지영 리얼투데이 리서치자문팀장은 "작년 말까지만 하더라도 재건축 시장이 회복될 것인가에 대한 불안감이 적지 않았는데 최근 시세 회복이 되고 있는 데다 마지막 규제까지 풀렸으니 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다"고 말했다.
함영진 부동산114 센터장은 "올해 강남권의 재건축 이주 수요만 2만 가구에 달한다"며 "초과이익 환수제가 폐지되면 개별 사업장 별로 여건에 맞춰 사업 속도 조절이 가능해질 것"이라고 말했다.
그러나 정책 효과에 대한 의구심도 적지 않다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "투기를 위해 주택을 많이 보유하려는 시대는 지나갔다"며 "예전처럼 강남을 중심으로 한 투자수요가 다른 지역의 부동산을 이끌어갈 수 있을 지 의문"이라고 말했다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 "부동산이 계속 떨어지고 있는 시점이 아닌데도 특정 지역의 가격을 끌어올리려는 정책을 쓰는 것은 문제가 있다"고 말했다.
법을 개정해야 하는 사안이어서 국회에서 난항을 겪을 가능성도 점쳐진다. 과거 분양가 상한제 폐지의 경우도 시민단체와 야권의 반대로 무산된 바 있다. 전문가들은 "특정 지역의 사람들을 위한 특혜가 너무 많다는 점에서 국회 통과가 쉽지 않아 보인다"고 말했다.
유환구기자 redsun@hk.co.kr
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