경매재테크를 시작하기 위해 가장 먼저 깨야 할 편견은 바로 경매는 목돈이 있어야 가능하다는 생각이다. 필자는 새로운 용어와 새로운 시각으로 접근할 필요가 있다고 본다. 먼저 용어의 구분 및 정의가 필요하다. 결론적으로 말하면 부동산경매와 경매재테크는 다르다.
부동산경매는 경매라는 법적 절차에 의해 부동산을 취득하는 것으로 일반적으로 대중들이 인식하고 있는 의미다. 그에 비해 경매재테크는 경매의 장점을 최대한 이용하여 종자돈을 목돈으로 만드는 프로세스, 즉 재테크의 한 분야로 보는 것이다.
내 집 마련을 희망하는 이들이 급매물보다 몇 천 만원 정도 저렴하게 주택을 구입하는 것이 부동산경매라면, 경매재테크는 소액투자로 본인의 종자돈을 키워 경제적 자유를 얻고 나아가 안정적인 노후생활을 준비하는 개념이다. 따라서 경매재테크는 부동산 소유가 목적이 아닌 재산증식을 위해 부동산을 이용하는 기술로 정의해 볼 수 있다.
실제 사례를 통해 경매재테크를 구체적으로 알아보자. 2010년 3월에 매매가격이 6,000만 원인 전용면적 59.5㎡(18평형) 아파트를 5,300만원에 낙찰 받았다. 취득세, 중개수수료, 법무사비, 도배 및 장판, 이사비 등 부대비용은 약 300만원 발생했다. 총비용은 5,600만원. 이 중 4,200만원(연 6%)은 대출을 받아 매달 21만원씩 이자가 발생한다.
그렇지만 이자는 내가 부담하지 않는다. 임차인에게 보증금 1,000만원, 월 35만원에 세를 놓았기 때문이다. 혹자는 선순위 대출이 4,200만원이나 있는데 어떤 세입자가 들어 오겠냐고 의문을 품을 수도 있다. 이는 주택임대차보호법을 모르기 때문에 생기는 의문이다.
비록 임차인이 대출 이후에 들어오더라도 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 임차인은 선순위 대출 은행보다 먼저 보증금 1,000만원을 우선해서 보호 받게 된다. 즉 보증금을 떼이지 않는다는 것이다.
다시 정리해 보자. 총 필요비용 5,600만원에서 대출 4,200만원과 보증금 1,000만원을 제외한 300만원이 실투자금이 된다. 매달 이자가 21만원이 나가지만 월세를 35만원 받으니 이자를 제외한 14만원이 내 통장에 꼬박꼬박 들어온다. 300만원을 투자해 매달 14만원이 들어오니 수익률이 50%가 넘는다.
만약 같은 방식으로 10채를 낙찰 받았다면 산술적으로는 실투자금 3,000만원으로 매달 140만원을 받는 구조가 된다. 1년에 2채씩 20년간 꾸준히 경매재테크를 한다면 누적된 수익은 무시할 수 없을 정도가 될 것이다.
북극성 부동산재테크 대표
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0