경기 일산시 백석동에서 2억5,000만원 짜리 전셋집에 살고 있는 40대 직장인 김모씨는 다음달 재계약을 앞두고 집주인으로부터 보증부 월세(반전세)로 전환하겠다는 통보를 받았다. 보증금을 1억5,000만원으로 낮추는 대신 월세로 80만원을 받겠다는 것이었다. 부동산 중개업소에 물어보니 "딱히 정해진 기준은 없는데 보증금을 많이 낮췄으니 그 정도는 월세로 내야하지 않겠냐"는 답변을 들었다. 인터넷에 올라온 시세 정보를 뒤져보니 같은 규모의 아파트라도 가격이 제각각이었다. 어떤 곳은 보증금 2억원에 월세 50만원, 다른 곳은 보증금 1억7,500만원에 월세가 70만원이었다. 김씨는 "요즘은 월세로 전환하는 게 대세라고 하는데 가격이 비싼지 아닌지를 판단할 기준이 없다"며 "결국 집주인이 원하는 대로 하거나 다른 집을 찾아보는 수밖에 없을 것 같다"고 말했다.
주택시장의 임대 형태가 전세에서 월세로 바뀌면서 적정한 시장 가격에 대해 의문을 제기하는 경우가 많아지고 있다. 특히 순수한 월세가 아니라 보증금과 월세를 혼합한 보증부월세의 경우 이런 혼란이 더욱 크다.
이 경우 유일하게 기댈 수 있는 것은 월세전환율이라는 지표다. 월세전환율이란 전세를 월세로 갈아탈 때 비용을 연이율로 계산한 것으로 1년치 월세를 합한 금액을 기존의 전세금에서 보증금을 뺀 금액으로 나누면 된다. 앞서의 김씨 사례의 경우 월세전환율을 계산하면 9.6%((80만원*12)/1억원*100)라는 수치가 나온다. 즉 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 금리가 9.6%에 달한다는 얘기다. 최근 전세자금대출 금리가 3~5%인 점을 감안하면 같은 돈을 빌려 전세를 얻는 것보다 한참 손해다. 게다가 수도권 아파트의 평균 월세전환율이 6% 초반대까지 떨어진 점을 감안하면 이보다도 훨씬 비싼 가격이라 볼 수 있다. 평균 월세전환율로 따져본 김씨의 적정 월세 가격은 50만원 정도다. 이 같은 지역별 월세전환율은 한국감정원 홈페이지에서 확인할 수 있다.
월세전환율에는 상한선도 있다. 특히 지난해 말 주택임대차보호법 시행령 일부개정안이 통과되면서 올해부터는 월세전환율 상한선이 14%에서 10%로 하향 조정됐다. 전세에서 월세로 전환하면서 터무니없이 월세를 올려받는 것을 막겠다는 취지다.
하지만 현실에선 월세전환율 자체가 무용지물인 경우가 많다. 특히 세입자 입장에선 이 같은 지표를 근거로 집주인에게 협상을 요구하는 것부터 쉽지 않다. 서울 신촌의 한 공인중개사는 "전셋값이 1억원이라고 치면 통상 50%를 보증금으로 하고 30~50만원을 월세로 한다고 생각하면 된다"며 "월세전환율이라는 게 있다는 것은 알지만, 그걸 따져서 거래를 하는 경우는 보지 못했다"고 말했다. 신규 거래시에는 월세전환율이 적용되지 않는 문제도 있다. 집주인 입장에서는 재계약 대신 새로 세입자를 받아 상한선 10% 규정을 피해갈 수 있는 것이다.
김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "지역이나 가구 형태별로 월세전환율을 따져본 후 집주인에게 적정 가격을 요구하는 게 현실적으로 유일한 대안"이라며 "주택의 노후 정도나 시설 개보수에 대한 책임 등 월세 가격에 변수가 될 수 있는 다른 요소들도 따져볼 필요가 있을 것"이라고 말했다.
유환구기자 redsun@hk.co.kr
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