● 수익공유형주거비 年 500만원↓ 집값 하락땐 자기 부담● 손익공유형전세 수준의 주거비용 집값 내려도 기금과 공유
10월부터 도입되는 수익공유형, 손익공유형 모기지의 핵심은 금융기관(기금)이 대출에 따른 위험을 함께 나누는 것이다. 빚에 대한 부담을 줄여주는 대신 나중에 집값이 오르면 이익도 나눠 갖는 식이다. 때문에 시세차익을 노려 주택을 구입하려는 사람들에게는 매력적인 상품이 아니다.
우선 수익공유형 모기지는 목돈이 많지 않은 사회초년생 등에게 적합하다. 주택기금을 통해 집값의 최대 70%에 해당하는 금액을 1.5% 금리로 대출 받을 수 있다. 대출 한도는 2억원이다. 연 소득의 4.5배까지 대출이 되기 때문에 2억원을 모두 받으려면 연 소득이 4,500만원을 넘어야 한다.
생애최초 주택구입자가 올 가을 시세 2억5,000만원짜리 아파트를 구입하려는데 자기자금이 7,500만원만 있다면 1억7,500만원을 1.5% 금리로 대출 받을 수 있게 된다. 대출이자와 기회비용을 고려한 연간 주거비용은 447만원 수준이다. 만일 이 주택을 20년 보금자리론 기준 4.3% 금리로 대출을 받는다면 연간 주거비용은 942만원으로 증가한다. 매년 500만원 가까이를 절약할 수 있는 것이다.
좋은 점만 있는 것은 아니다. 주택을 팔 때 시세 차익이 발생할 경우 매입 시 가격에서 기금 대출이 차지한 평균 비율만큼 주택기금에 귀속된다. 집값이 내려갈 경우의 손실은 구매자의 몫인 점도 염두에 둬야 한다. 또 3년 이내 매각할 경우는 연 1.8%, 3~5년 이내에는 0.9%의 조기상환수수료가 부과된다.
손익공유형 모기지는 주택 구입여력이 있는데도 향후 집값이 떨어져 손해를 볼지 모른다는 불안감에 전세를 구하는 수요자들을 주택구입으로 유도하기 위해 설계된 상품이다. 수익공유형과 다른 점은 향후 집을 팔았을 때 차익뿐 아니라 손실도 대출해준 주택기금과 공유한다는 것이다.
대출 한도는 집값의 40%로 최대 2억원이다. 금리는 5년까지 1%가 적용되며 6년째부터는 2%다. 역시 20년이 만기인 상품이다. 특히 만기에 대출금을 일시 상환할 수 있다는 점이 수익형과 다르다. 국토부 관계자는 "이 상품을 이용하면 월세보다 저렴하고 전세와 비슷한 수준의 주거비로 내 집을 마련할 수 있다"고 설명한다.
손익공유형 모기지를 이용해 2억5,000만원짜리 아파트를 구입할 경우 대출금액은 집값의 40%인 1억원까지 가능하다. 구매자의 부담금은 1억5,000만원이다. 집을 처분할 경우 기금이 대출해준 비율만큼 이익을 떼어간다. 손실이 생기면 기금도 함께 나눠 갖는다.
두 상품을 신청하려면 ▦부부의 합산 연 소득이 7,000만원 이하 ▦생애최초 주택구입자라는 조건을 충족해야 한다. 상환능력과 가구원수 등을 고려한 대출심사도 거치게 된다.
지원 대상 주택은 전용면적 85㎡이하, 주택가격이 6억원 이하인 아파트다. 집값 하락 위험이 덜한 수도권과 6대 광역시의 아파트로 제한되며 전세수요를 줄이기 위한 대책인 만큼 신규 분양주택은 대상에서 제외된다. 정부는 우선 시범사업으로 3,000호를 공급할 예정이다.
유환구기자 redsun@hk.co.kr
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