법무부는 지난해‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 집합건물법)을 개정하기 위해 법학교수 6명과 판사 1명, 변호사 1명 등 총 8명으로 집합건물법 개정위원회를 발족했다. 위원회 역할은 이런 것이다. 첫째 집합건물법과 집합건물 관리의 실효성을 확보한다. 둘째 집합건물 이용자 사이의 분쟁을 예방하고, 발생한 분쟁을 신속히 해결한다. 이 개정안은 지난달 20일 국무회의를 통과해 이제 국회제출을 앞두고 있다. 집합건물법 개정안의 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다.
분양자가 무자력 상태에 빠지거나 파산하면 집합건물 시공자도 구분소유자에게 직접 손해배상책임을 지도록 하여 구분소유자의 권리보호를 강화했다. 특히 시공자의 담보책임 중 하자보수 의무에 대해선 분양자의 자력 유무에 관계없이 시공자가 바로 소유자에게 책임을 지도록 했다.
공동주택의 하자담보책임에서 집합건물법의 적용을 배제하고 주택법만 적용하도록 하여 위헌의 소지가 높았던 집합건물법 부칙 제6조를 정비했다. 동개정안 본문에서 주택법에 대한 관계를 직접 규정하고, 집합건물법 부칙에서 주택법 제46조 규정 일부를 정비해 소유자의 권리를 신장하고, 집합건물법에 집합건물 관리의 기본법으로서의 지위를 회복했다.
일정한 요건 하에 임차인도 공용부분의 관리나 관리인 선임에서 의결권을 행사할 수 있도록 했다. 최초 분양자의 관리단 규약 작성의무를 명시했다. 인터넷 등을 이용한 전자적 방법을 통해서도 관리단 집회 결의를 할 수 있도록 했다.
특히 주목할 만한 내용은 시ㆍ도지사가 표준규약을 마련해 보급하고 관리하도록 했다는 점이다. 분양자는 표준규약을 참고해 공정증서로써 규약에 상응하는 내용을 작성한 후 이를 분양계약 체결 전에 수분양자에게 주도록 하고 있다. 표준규약은 비록 권고적 효력만을 지닌 것이나, 법무부에서 집합건물 종류별로 표준규약을 제정하고 배포할 경우 지방자치단체는 물론 아파트 입주자 대표회의, 관리인, 관리단 운영 등에 실제로 큰 도움을 줄 것으로 본다. 최근 언론에도 보도된 바 있는 아파트 층간 소음 분쟁, 피트니스센터ㆍ수영장ㆍ독서실ㆍ양로원 등과 같은 아파트 부대시설의 관리비나 사용료와 관련된 분쟁이 증가하고 있다. 난방과 급탕설비 교체 비용 등 공용부분 수선비용과 관련된 분쟁도 급증하고 있다. 표준규약이 제정 되고, 시행되면 사법적 수단에 의존할 수밖에 없었던 공동주택 거주자 사이의 분쟁을 입주민들이 스스로 해결할 수 있게 될 것이다.
이미 서울시에서 아파트 표준관리규약을 제정하여 운영하고 있으나, 법무부에서 제정한 표준규약이 보급 되면 아파트ㆍ오피스텔ㆍ복합상가 등 새로운 형태의 집합건물과 관련된 상세한 관리규정을 담게 되므로 분쟁의 사전예방과 관리선진화에 크게 기여할 것으로 본다.
박경량 순천대 대학원장
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