정부가 가계부채 종합대책을 발표한다고 한다. 가계부채가 가처분소득의 150% 정도에 이르러 더 이상 방치하면 가계가 붕괴됨으로써 경제가 정상적으로 돌아가기 어렵다고 판단하였기 때문이다. 좀 더 일찍 대처하였더라면 하는 아쉬움이 있지만 지금이라도 적극적인 대처 방안을 마련한다고 하니 다행이다.
덴마크 주택금융제도 참고를
문제는 가계부채의 구조적인 문제를 찾아내 이를 근본적으로 해소할 수 있겠느냐는 것이다. 우리나라 국민들이 갖고 있는 재산 중에 80% 이상이 부동산이다. 그러다 보니 가계부채의 상당 부분이 주택담보대출로 구성되어 있고, 주택가격의 변동이 가계부채의 상환 능력과도 연동이 되어 있다.
더욱이 일시상환 대출과 거치식 분할상환 대출을 합쳐 이자만 상환하는 대출의 비중이 전체 주택담보대출의 약 80%에 달한다. 이로 인해 비슷한 시기에 판매된 주택담보대출의 만기가 도래할 경우 대규모 원금 상환과 주택처분 압력이 집중됨으로써 주택가격이 급락할 위험에 노출되어 있다. 또한, 국내 가계대출 중 변동금리부 대출비중이 90%를 넘어 가계가 금리변동 위험에도 크게 노출되어 있다.
가계의 이같은 위험은 금융회사의 부실 위험으로 연결된다. 금융회사가 이 같은 위험을 낮추려면 장기 고정금리 대출을 해주면 되겠지만, 그리 쉬운 일은 아니다. 은행은 단기 예금을 주요 수신기반으로 하고 있기 때문에 장기대출 비중을 늘리면 장ㆍ단기 미스매칭에 빠져 유동성 위험이 높아질 수 있기 때문이다.
결국 은행은 가계대출 채권을 유동화해 시중 투자자에게 판매함으로써 가계 부실위험을 자본시장으로 분산시킬 필요가 있다. 대신, 자본시장에서 조달된 장기 자금을 기반으로 가계에 장기 고정금리부 자금을 공급함으로써 가계 부실위험을 낮출 수 있다.
우리나라는 유동화 시장이 발달하지 못해 주택담보대출이 단기 변동금리부 일시상환 방식에서 장기 고정금리부 원리금분할상환 방식으로 전환되도록 하는 것이 구조적으로 어렵다. 물론 법, 제도와 관행을 일부 고친다면 국내 주택금융시장을 획기적으로 개선할 수 있는 방안이 없는 것은 아니다.
덴마크에서 운용되고 있는 주택금융제도를 살펴보자. 덴마크에서는 모기지 유동화 시장이 발달되어 차입자가 장기 고정금리 대출을 용이하게 할 수 있다. 뿐만 아니라 차입자는 중도 상환도 언제든지 할 수 있다. 즉, 차입자가 모기지 대출을 신청하면 금융회사가 심사를 거쳐 대출자금을 공급하되 동일하게 매칭되는 장기채권을 발행하여 시장에서 자금을 조달한다. 차입자가 채무를 조기에 상환하고자 하는 경우 대출금 잔액을 상환하거나 모기지와 매칭되어 발행된 채권을 매입하여 금융회사에 제출하면 된다.
이를 통해 차입자는 금리 하락 시에는 낮은 금리의 모기지론으로 차환하여 모기지 상환 부담을 경감할 수 있고, 금리 상승 시에는 채권가격이 하락하므로 채권을 매입하여 모지지론을 상환하고 동시에 적은 액면가의 모기지로 전환하면 된다. 덴마크는 이 제도를 통해 글로벌 금융위기 충격을 효율적으로 흡수하였다고 평가 받고 있다. 또한, 국제기구에서는 각국이 덴마크식 모기지 제도를 도입할 것을 적극 추천하고 있고, 영국 등 유럽국가에서도 이의 도입을 적극 검토하고 있다.
모기지가 선물이 될 수 있게
이처럼 법과 제도를 정비하면서 우리에게 맞는 유동화 시장을 구축한다면 주택시장의 안정화와 더불어 가계부채 문제를 해결하는 데 많은 도움이 될 수 있을 것이다. 프랑스어에서 나온 모기지는 죽음과 저당의 합성어이다. 죽을 때까지 빚에 저당 잡힌 삶을 살게 된다는 무시무시한 의미를 가지고 있다. 그러나 개인이 장기 고정금리로 능력에 맞게 주택담보대출을 받아 안정적으로 부채 관리를 할 수 있고 정부가 이를 제도적으로 뒷받침해 준다면, 모기지는 저주가 아니라 주택을 구입하고 경제를 잘 돌아가게 하는 선물이 될 수 있다.
최흥식 하나금융경영연구소장
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