이번엔 재건축ㆍ재개발 때문이다. 겨우 잠잠해진 전세대란이 하반기 재발할지도 모른다는 우려가 벌써부터 높아지고 있다.
지난해 하반기부터 이어진 전세대란은 집 사기를 주저하는 수요자들, 그리고 전세를 보증부월세로 바꾼 집주인들 때문에 일어났다. 하지만 올 하반기 걱정되는 전세난은 재건축ㆍ재개발이 한꺼번에 추진되면서 현재 거주하는 사람들이 한꺼번에 이삿짐을 쌀 것으로 예상되기 때문이다.
또 하나의 뇌관
29일 업계에 따르면 올 하반기~내년 상반기에 이주가 예정된 서울시내 재건축아파트는 9개 단지 1만200여가구에 달한다. 재개발의 경우 건립 예정 가구수가 500가구 이상 되는 대규모 사업장 가운데 현재 이주 중이거나 올해와 내년 사이 이주를 계획한 사업장만 19곳이다.
재건축ㆍ재개발 단지에서 이주 수요가 집중된 것은, 2008년 금융위기 이후 부동산 경기침체로 사업이 지연됐던 단지들이 일제히 건축을 재개했기 때문이다. 특히 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 강남권에서만 9,000여 가구가 이삿짐을 쌀 것으로 보여 주변 전세시장은 물론, 강북과 수도권 외곽으로까지도 연쇄 파장이 예상된다.
하반기 이주가 예상되는 강남권 주요 단지로는 ▦대치동 청실1ㆍ2차 1,378가구 ▦신반포 한신1차 790가구가 있다. 6월부터 이주가 시작될 전망이다. 6,600가구의 매머드급 재건축 추진 단지인 송파구 가락시영1ㆍ2차도 이르면 올 하반기부터 이주가 시작될 계획이다.
특히 가락시영의 경우 현 세입자들의 보증금이 주변 아파트 전셋값에 비해 크게 낮아, 수도권 외곽으로 떠나는 ‘전세유랑민’행렬도 잇따를 것으로 보인다. 현재 가락시영 전용 50㎡ 전셋값은 8,000만~1억원선으로, 이 돈으론 주변에서 아파트는커녕 어지간한 다세대ㆍ다가구도 구하기 힘든 상황이다.
대규모 재개발 사업장 중에서는 ▦관악구 봉천동 봉천제12-2구역(1,249가구) ▦양천구 신월동 신정1-1지구(2,519가구) ▦영등포구 신길동 신길7구역(1,521가구)과 신길5구역(1,236가구) ▦영등포구 영등포동 영등포1-4구역(1,31가구)에서 이주수요가 대거 쏟아질 전망이다.
김신조 내외주건 대표는 “이전 전세난이 반포와 잠실 등 입주 3년차에 들어가는 강남권 단지에서 수억원씩 전세금이 오르며 주변 전세난으로 확산됐다면, 재건축ㆍ재개발 이주자들이 급증할 하반기엔 강남ㆍ북에서 동시다발적으로 전세난이 불거질 수도 있다”고 말했다.
대책 없나
봇물 터지듯 쏟아질 이주 수요를 흡수할 만한 뾰족한 대안은 없다. 정부가 재건축ㆍ재개발에 따라 한꺼번에 쏟아질 이주자들을 분산시키기 위해 관련법 개정안을 추진 중이지만, 법안 통과는 9개월 가까이 국회에서 표류 중이다.
이 법은 주택시장 안정을 위해 필요한 경우 시ㆍ도지사가 인ㆍ허가권자인 기초자치단체장에게 사업시행 인가나 관리처분계획 인가 시기를 조정하도록 요구할 수 있도록 한 것이 골자. 서울시의 경우 이 법이 통과되면 단지별로 사업시기를 조절해 전세 이주자들을 시차를 두고 분산시킨다는 방침이다.
하지만 법이 통과된다 해도 근본 대책이 되긴 어렵다는 게 시장 반응이다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “단지별로 사업 시기를 조정한다 하더라도 1,000가구 이상 대형 단지들이 많아 실제로 수요 분산에 얼마나 효과적일지 의문”이라고 말했다. 그는 “아파트 시공에만 2~3년이 걸리는데 먼저 이주한 단지 주민들이 주변 전세계약을 하고 나면 수 개월씩 시차를 두고 사업승인을 낸다 하더라도 앞서 전세로 들어간 이주자들이 빠져주지 않는 한, 나중 사업지 이주자들은 들어갈 집이 부족해 전세난은 겪을 수 밖에 없을 것”이라고 말했다.
서울시는 재건축ㆍ재개발 이주자들이 거주할 수 있도록 순환형 임대주택을 짓겠다는 대안을 내놓았지만 1,600가구에 불과해, 물량이 턱없이 부족한 상황이다.
김승배 피데스개발 대표는 “한편으론 주택공급부족을 해결하기 위해 빨리 재건축ㆍ재개발에 들어가야 하고, 다른 한편으론 제2의 전세난을 막기 위해 사업시기 조정해야 한다는 점에서 근본적 딜레마가 있다”면서 “사업지 주변의 남는 땅이나 미집행 도시계획시설 등을 활용해 임시주택을 짓는다면 쏟아져 나오는 이주자들을 어느 정도는 흡수할 수 있을 것”이라고 말했다.
전태훤기자 besame@hk.co.kr
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