11일 정부가 전세대란을 잡을 추가대책을 급히 내놓았지만, 실효성은 기대에 못 미친다는 게 전문가들의 일반적인 평가다. 물론 임대사업자를 지원하고 미분양을 전ㆍ월세로 활용할 수 있도록 한 내용은 매매 수요를 유발하는 동시 임대 물량도 늘릴 수 있는 방안. 그러나 전반적으로 당장 코 앞에 닥친 봄 이사철 수요를 감당하기에 한계가 있다는 지적이다.
타깃 지정 실패
가장 큰 문제는 1ㆍ13 대책과 마찬가지로 이번에도 정확한 환부에 칼을 대는데 실패했다는 점. 최근 전세난이 가장 심각한 주택은 ▦서울과 수도권 지역에서 ▦60~85㎡ 사이의 중소형 아파트 ▦전세 보증금으로 치면 2억원대 전후 아파트들. 영세서민은 아니지만, 자녀를 1,2명 정도 둔 30~40대 샐러리맨 가정이 주된 수요층이다.
하지만 이번 대책은 이런 전세대란의 중심과는 거리가 멀다. 예컨대 임대사업자 활성화를 위해 매입임대주택에 세제지원을 하는 요건을 85㎡ 이하에서 145㎡의 중대형으로 확대하는 내용이 포함됐다. 원룸형 도시형생활주택(50㎡)의 주택기금 지원을 늘리는 것도 중소형 아파트의 공급 부족과는 거리가 먼 내용이다.
준공 후 미분양의 전ㆍ월세 전환에도 비슷한 문제가 있다. 주로 수도권 신도시의 중대형 아파트에서 미분양이 발생했는데, 이것을 풀어봐야 최근 전세가격이 급격히 오른 ▦서울 강남권 및 지방 광역시 ▦중소형 아파트의 대체 수요가 될 수 없다는 것이다.
전세보증금 대출을 확대해준 것은 저소득층에겐 일부 도움이 되겠지만, 3,000만~4,000만원씩 오른 전세보증금 때문에 애를 태우는 2억원 전후 아파트 거주층과는 무관한 대책이 될 수 밖에 없다.
직접대응 수단 부재
공급 부족과 가격 상승 두 가지 문제에서 당장 효과를 발휘할 직접 대응 수단이 없다는 점도 문제다.
세입자 입장에선 연소득 3,000만원 이하 무주택 세대주가 받을 수 있는 전세자금 대출 지원 확대가 전부인데, 이것이 실제 대출 가능액 확대로 이어질 수 있을지는 미지수다. 은행권의 한 관계자는 “지금도 전세대출 한도(6,000만원)를 채우는 경우가 거의 없다”며 “대출 가능액만 늘린다고 대출이 잘 이뤄질 거라 생각하면 오산”이라고 꼬집었다. 신용등급 등 대출 자격을 완화해 주지 않으면 대출 상한선을 늘려 봐야 실효성이 없다는 얘기다.
공정성도 논란
사실상 이번 대책의 핵심은 임대주택사업 관련 규제를 풀어 민간에서 전ㆍ월세 주택을 더 공급하도록 하겠다는 방안이다. 매입 임대사업자의 양도세 중과 완화 및 종부세 비과세 요건을 대폭 풀어주는 내용인데, 정작 세입자에게는 빚을 더 내어주는데 그치면서 상대적으로 소득이 많은 임대 사업자에게는 세제ㆍ금융상 혜택까지 주는 셈이다.
변창흠 세종대 교수는 “사업자에게 각종 인센티브를 주면서 정작 임대료 상한선을 둔다던가 최소계약 기간을 정하는 식의 제한 장치는 빠져 있다”며 “임대 주택 면적을 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 풀어줬는데, 이것이 5년 후면 분양으로 전환할 수 있게 되어 투기용도로 악용될 우려도 있다”고 지적했다.
실기(失期) 우려도
정부가 애써 내놓은 방안이지만 이번 대책은 국회가 도와주지 않으면 실기할 가능성이 크다. 세법 관련 조문을 손봐야 할게 많아 국회의 법안 처리가 필수적이기 때문, 그러나 임시국회 개회가 여야의 신경전 때문에 차일피일 미뤄지고 있다.
주무 부처인 국토해양부가 상황을 안일하게 인식해 온 것도 문제로 지적된다. 정종환 국토부 장관은 지난해 9월 “최근 전세난은 예년 이사철 수준”이라고 했다가 지난달 13일 전세대책을 발표했다. 1ㆍ13 대책 직후에도 “정말 내놓을 수 있는 것 다 내놓았다”고 했으나, 한 달만에 추가 대책 요구에 손을 들었다. 이처럼 당국이 주도적으로 전세난을 선제 대응하지 못하고 여론과 정치권의 요구에 밀려 찔끔찔끔 대책을 내놓다 보니 불안심리를 조기에 가라앉히지 못하고 있다는 비판의 목소리가 높다.
전태훤기자 besame@hk.co.kr
이영창기자 anti092@hk.co.kr
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