연초부터 물가가 심상치 않다. 전세가격 상승이 물가 불안을 가중시킬 우려도 커지고 있다. 지난해 주택 전세가격은 7.1% 올라 2002년 이후 최대 상승률을 기록했다. 새해 들어서도 상승세가 진정될 조짐은 보이지 않는다. 비수기도 없는 셈이다.
흔히 올해 입주물량 감소 등 공급 부족에서 원인을 찾는다. 그러나 준공 후 미분양 아파트 4만6,000호와 분양 후 미입주 아파트 물량을 감안하면 꼭 그렇게 말할 수 없다. 전세가격 상승에도 매매가격은 여전히 답보상태이다. 과거와 달리 전세가격 상승세가 매매가격 상승으로 이어지기에는 한계가 있어 보인다.
시장구조 변화에서 비롯돼
정부는 물가 대책에 전세 대책을 포함하여 내놓았다. 주요 내용은 중단기적 공급 확대에 초점을 맞추었다. 그러나 과거와는 다른 양상의 전세 문제를 공급만으로 풀기에는 한계가 있다. 최근의 전세 문제는 단순히 총량적 수급 문제보다는 주택시장의 구조 변화에 따른 전환기적 현상에서 비롯된 때문이다.
최근 전세가격 상승률은 수치상으로는 수도권보다 지방 광역시가 훨씬 높다. 규모별로는 중소형의 상승률이 높지만 엄격하게는 중형ㆍ중가주택(20~30평형대, 전세보증금 1.5억~2.5억 원)의 전세난이라고 표현하는 것이 더 정확하다. 그 배경에는 주택 구매 여력이 있는 계층이 구매에서 전세로 전환한 영향이 크다. 이들은 지불 능력이 높으면서 도심 인근, 아파트, 양호한 거주 환경과 전세계약 방식 등을 강하게 선호하고 있어 공급이 탄력적이지 못하다.
최근 주택 매매가격의 더딘 회복세도 주택을 구매하기보다 임대하려는 수요로 이어져 전세 수요를 증가시키고 있다. 시중보다 저렴한 공공 분양주택 및 전세주택의 공급 확대도 한 몫을 하고 있다. 반면 주택가격 상승에 대한 기대감 저하는 전세의 월세 전환을 촉진, 전세물량 감소로 나타난다. 그렇지만 금리가 낮아 수요자들은 은행 대출로 보증금을 올려주면서 전세 계약을 고집하고 있다. 이러한 월세 저항이 전세 부족을 가중시킨다.
수요의 쏠림도 문제이다. 도심과 도시 인근 아파트에 수요가 몰린다. 특히 전세보증금이 고액화하면서 2년 뒤 역전세난을 우려, 임차자를 구하기 쉬운 입지의 아파트를 선호하는 경향이 강해지고 있다. 결국 구매력이 낮은 사람들이 비아파트와 외곽으로 밀려나갈 수밖에 없다. 여기에 시중 유동자금마저 임대 수익을 목적으로 소형주택 투자에 몰리면서 중소형 아파트 전세 문제는 더욱 심각하다. 정부가 적극적으로 공급하겠다는 도시형 생활주택이 과연 중소형 아파트 전세수요를 포용할지도 의문이다. 품질 차이도 있지만 도시형 생활주택은 기본적으로 월세를 기반으로 구성된 상품이다.
종합하면 수요 조절과 구조적 문제를 배제한 정부의 전세 대책은 반 쪽짜리 대책에 불과하다. 수요 조절과 구조적 문제를 해결하기 위해서는 무엇이 필요한가?
주택 구매ㆍ월세 전환 유도를
우선 주택 구입이 가능한데도 높은 임대료를 지불하고 전세를 고집하는 가구의 일부는 주택 구매로 이동해야 한다. 안정적인 이율로 월세 전환을 유도하여 월세저항을 줄이는 것도 대안이 될 수 있다. 보유 주택을 처분하고 중대형 주택으로 교체하는 경우에 한시적인 금융 및 세제 지원을 하고, 임대사업자 세제감면 대상에 중대형 주택을 포함시키고, 비아파트 주택의 전세보증금 반환 안전장치를 마련하는 것 등도 중소형 아파트로 몰리는 전세 수요를 분산하는데 도움이 될 것이다.
김현아 한국건설산업연구원 연구위원
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