부동산시장 침체가 심각하다. 전국 미분양 주택이 11만 가구가 넘고, 지난달 수도권의 거래 실적은 지난 4년 동월 평균의 절반에 못 미친다. 집을 내놓아도 사려는 사람이 없어 이사를 가지 못하는 실수요자의 고통은 말이 아니다. 이에 따라 정부는 곧 부동산거래 활성화 대책을 발표한다.
핵심은 총부채상환비율(DTI) 규제의 향배다. 업계는 정부가 침체를 더 이상 방치하지 않겠다는 확실한 신호를 시장에 보내기를 바라고 있다. 전면적 규제 완화를 통해 꽉 막힌 거래의 숨통을 틔워야 한다는 것이다. 그러나 금융당국은 대출 규제를 푼다고 거래가 늘어난다는 보장이 없고, 금융권의 건전성 관리에 부담만 준다며 신중한 자세다. 양쪽 모두 나름대로 근거가 있다.
분명한 것은 시장의 어려움을 감안한 실효성 있는 대책이 하루 빨리 나와야 한다는 점이다. 대한 상의 조사에 따르면, 경영 여건이 어렵다는 건설사가 94%나 된다. 시장 침체를 이겨낼 대안이 없다고 하소연하는 업체도 절반에 가깝다. 주택 사업의 극심한 부진에 토목공사 신규 발주까지 감소하고 있기 때문이다.
우리처럼 부동산을 옥죄는 나라도 드물다. 토지 사용에 따른 부담금이 몇 십 가지나 되고, 주택을 지어도 정부에서 정한 가격 한도에서 팔아야 한다. 구매자는 집을 살 때 취ㆍ등록세를 내야 하고, 보유하는 동안에는 종합부동산세와 재산세, 팔 때는 양도소득세를 내야 한다. 세율도 다른 나라에 비해 높다. 비과세 혜택을 받으려면 보유기간과 주택수 등 까다로운 요건을 갖춰야 한다. 이는 고분양가와 부동산가격 상승으로 이어져 결국 소비자에게 부담이 돌아간다.
과거에는 이런 제약이 있어도 인구가 꾸준히 늘고 주택수가 절대적으로 부족해 부동산시장 활황이 가능했다. 그러나 상황이 달라졌다. 급속한 저출산ㆍ 고령화로 인구는 2018년부터 줄어들 전망이고 주택구매 주력 계층인 30~50대 인구는 내년이면 정점에 이른다. 주택 보급률은 수도권을 제외하면 100%를 넘어서 주택 소유에 대한 집착도 크게 약화했다. 금리도 오르는 추세여서 집값 상승 압력을 낮추는 요인으로 작용할 것이다. 이처럼 시장과 경영 여건은 크게 변하고 있는데 정책 당국은 투기 재연을 우려해 규제 완화와 지원책 마련에 소극적이니 안타깝다.
물론 건설업계는 정확한 수요 예측 없이 양적 공급에 치중해 어려움을 자초한 잘못이 크다. 하지만 정부의 냉ㆍ온탕식 정책도 문제가 있다. 2008년 글로벌 금융위기를 맞아 부동산 활성화 대책을 내놓은 뒤 집값이 반짝 상승하자 DTI와 주택담보인정비율(LTV) 규제를 가동해 다시 시장 위축을 불렀다. 또 시장 수요가 남아있는 중소형 주택부문은 보금자리주택 공급으로 잠식해 거래 실종과 건설업계 위기를 키웠다.
건설업은 지역밀착 산업이라 지방경제에서 차지하는 비중이 크고 중개업소 이사업체 등 연관산업도 많다. 고급 기술인력부터 단순 일용직까지 다양한 계층과 연령에 일자리를 제공한다. 어떻게든 건설 경기의 경착륙을 막아야 하는 이유다.
자생력이 바닥난 부동산시장과 건설 경기를 살리려면 과감한 종합처방이 필요하다. 집값이 더 떨어진다는 데 소비자들이 거래에 나서기를 기대하기는 어렵다. 거래 부담을 덜 수 있도록 금융규제 완화와 함께 양도세와 취ㆍ등록세 감면 등의 세제지원 방안을 마련해야 한다. 분양가상한제를 포함한 불합리한 규제를 개선하면 주택공급이 원활히 이루어져 가격 안정을 기대할 수 있다.
이동근 대한상공회의소 상근부회장
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