물건이 팔리지 않아 재고가 쌓이면, 기업들은 파격세일에 나선다. '재고 털이'를 위해 값을 내리기도 하고, 사은품을 끼워서 팔기도 한다.
하지만 건설업계만은 다르다. 재고(미분양아파트)가 생기면, 기업 대신 정부가 해결해준다. 미분양이 생긴 것은 기본적으로 건설사들의 수요예측실패 때문인데도, 늘 정부가 나서서 세제지원을 통해 재고소진을 도와줬다.
그 결과 건설사들은 재고관리는 아예 외면하게 됐고, 정확한 수요예측 보다는 '일단 짓고 보자'식의 도덕적 해이가 반복되어 왔던 것이다.
이 같은 미분양의 악순환을 근원적으로 차단하려면 이젠 정부(세제지원) 아닌 업계(자구노력) 스스로 해결토록 해야 한다는 의견이 제시됐다. 미분양의 일차적 책임은 건설사에 있으며, 인위적 대책보다는 시장기능을 정상화하는 게 미분양 해소에 더 효과적이란 주장이다.
삼성경제연구소는 12일 '현 주택시장의 부담: 미분양의 해법'보고서를 통해 "전국 미분양 주택 규모(분양가 기준)가 국내총생산(GDP)의 3.0~3.3%인 31조~34조원 가량"이라고 추정했다. 국토해양부 자료에 따르면 8월 현재 전국의 미분양 주택은 13만3,779채로, 지방에 82.5%가 몰려 있으며 중대형(전용 85㎡이상)이 56.8%로 절반 이상이다.
특히 악성 미분양에 해당하는 '준공 후 미분양'은 전체의 36.1%로, 외환위기 당시(17.6%)의 배를 웃돌고 있다. 박재룡 수석연구원은 "선분양 시스템에서 일부 미분양은 불가피한 것이지만 지나치게 늘면 지역 경제가 위축되고 정부의 경기부양 효과도 반감될 우려가 있다"고 평가했다.
하지만 삼성경제연구소는 지난해 가을부터 올해 3월까지 이어진 정부의 미분양아파트 지원대책을 점검한 결과, 이 대책이 실제 미분양을 해소하는 데 큰 효과를 발휘하지 못했다고 지적했다.
게다가 미분양 주택 해소에만 집중하면 또 다른 주택시장 불안을 초래할 우려가 있으므로 정부는 이미 시행중인 미분양 대책은 정해진 시일까지 한시적으로 유지하고, 더 연장해선 안된다고 주장했다. 2010년 6월까지 시행되는 취ㆍ등록세 감면이나 2010년 2월 만료되는 양도세 감면 조치를 연장하지 말아야 한다는 것이다.
특히 일부에서 제기되는 지방 미분양 주택에 대한 상속세, 증여세의 한시적 감면 제안은 조세체계 왜곡과 투명성을 해치는 등 부작용이 더 크다고 지적했다.
미분양의 자연스러운 해소를 위해서는 정부가 오히려 신규주택을 적절히 공급할 필요가 있다고 제안했다. 신규주택과 미분양 주택과 경쟁을 통해 수요자가 좋은 주택을 선택할 수 있도록 유도해야 정상적 시장기능이 살아난다는 것이다.
박 연구원은 "기본적으로 주택의 미분양 책임은 해당업체에 있기 때문에 업체 스스로의 자구노력이 필요하다"면서 정부가 미분양 대책을 연장하지 않고 시장 기능을 정상화시킨다면 건설사들이 분양가 할인, 분양 대금 납부 일정 및 비율 조정 등 자구노력을 하게 될 것이라고 지적했다.
아울러 보금자리 주택의 보급을 늘리고 이중 일부를 미분양 주택을 값싸게 매입해 보급하거나 임대주택 사업자를 육성하는 것도 방안 중 하나로 제시됐다.
최진주 기자 pariscom@hk.co.kr
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