200만호 주택건설계획, 국민임대주택과 2기 신도시건설 등 지속적인 정부의 주택공급 확대정책에도 불구하고 우리나라 주거지표는 여전히 열악하다. 소득 대비 주택가격(PIR)은 7.5배(서울)이며, 자가 소유 비율은 56%, 인구 1,000명당 주택 수는 320호 수준이다. 우리가 비교하는 서구 선진국가에 비하면 국민들의 보금자리는 턱없이 부족하다.
정부의 지원 없이는 내 집 마련이 어려운 무주택 저소득 계층이 아직도 300만 가구에 달하며 이는 전체 가구의 약 18%에 해당한다. 저소득 계층의 주거 문제를 다룰 때, 간과해서는 안될 것이 일자리 문제인데, 특히 일자리와 주거 간의 거리와 위치를 동시에 고려해야 주거 안정이 이루어진다. 중ㆍ상류 계층과 달리 저소득 계층은 교통비를 줄이기 위해 직장 가까이 거주(직주근접)하려는 경향이 크기 때문인데, 지금까지의 공공주택 정책이 이러한 점에 소홀하였던 게 사실이다.
정부가 새롭게 추진 중인 보금자리주택 정책은 기존의 주택정책과 몇 가지 점에서 차별화된다. 첫째, 입지적 장점으로서, 직주근접이 가능한 역세권 등 도심부와 도시근교의 개발제한구역 등을 대상으로 하여 통근비용을 줄이고 광역교통건설비를 절감할 수 있다. 둘째, 낮은 공급가격으로서, 주변 시세에 비하여 일정 부분 저렴한 가격으로 공급하게 된다. 이를 위하여 녹지율을 다소 낮추더라도 주택의 용적률을 높일 계획이며, 지가가 낮은 개발제한구역 내 훼손지를 대상으로 하고 있다. 셋째, 소비자 선택의 다양성 확대로서, 사전예약 방식을 통하여 수요자가 자신이 원하는 입주시기ㆍ분양가ㆍ입지 등을 따져보고 선택할 수 있는 길을 열어두고 있다. 임대주택의 경우, 국민임대주택을 비롯하여 전세형ㆍ분납형 등 소득수준과 선호에 따라 다양한 선택이 가능하도록 하였으며 영구임대주택도 다시 공급될 전망이다.
이처럼 보금자리주택 정책은 공급가격을 낮추고, 직주근접할 수 있는 입지를 선택하였으며, 소비자 선택의 폭을 확대하고, 주거복지차원의 지원을 확대하는 등 기존의 주택정책에서 진일보한 것으로 평가 할 수 있다.
보금자리주택 정책이 기존의 주택정책과 차별화되는 가장 뚜렷한 점은 공급가격을 낮춘다는 것인데, 이를 위해서는 토지소유자와 정부 모두가 만족하는 수준에서 토지보상이 이루어져야 한다. 정부가 제시하는 저렴한 공급가격과 조속한 공급시기를 맞추기 위해서는 적기에, 또 적정가격으로 토지보상협의가 이루어져야 하기 때문이다. 특히 개발제한구역 내 토지는 공적 규제와 재산권 행사를 둘러싼 갈등의 오랜 역사를 가지고 있어, 토지소유자의 요구를 파악하고 토지를 감정평가하는 일이 대단히 복잡하다.
가격을 낮추느라 용적률을 높이고 녹지율을 낮추다 보면 지나친 고밀단지가 될 것이라는 우려가 있는 것도 사실이다. 저탄소 녹색도시를 만들기 위해서는 상당한 설비투자가 요구되는 바, 공급가격을 낮춘다는 목표와 어떻게 조화시킬 것인가도 과제이다. 일부 지방자치단체에서는 지방도시계획과 무관한 중앙정부의 밀어붙이기식 사업이라며 강력히 반발하고 있어 후속사업에 어려움이 예상되기도 한다.
이 정책은 기존의 주택정책과 차별화 되는 새로운 주택정책임에 분명하다. 그럼에도 불구하고, 여러 어려움이 예상되는 사업의 추진을 지나치게 짧은 기간 안에, 생략된 협의절차 속에서 추진하는 일이 가져올 사회적 파장에 대한 우려가 큰 것이 사실이다. 이러한 우려를 말끔하게 없앨 수 있도록 다양한 의견을 수렴하고, 신중하게 추진한다면, 내집 마련을 소망하는 국민들의 기대에 부응하는 주택정책으로 자리잡을 것이다.
김현수 단국대 도시계획
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