올해 1/4분기 경제성장률이 전기 대비 0.1% 상승세로 전환되고 수도권 아파트 청약열기가 불거지면서 주택경기 회복논란이 거세지고 있다. 겨울잠을 자던 '떴다방'이 인천 청라와 송도지구 모델하우스에 출몰한다는 소식은 주택시장의 분위기를 대변하고 있다. 여기에 기획재정부 장관의 "부동산 투기를 반드시 잡겠다"라는 발언이 나오면서 정책기조가 부양 모드에서 안정 내지 투기억제 모드로 전환했다는 섣부른 전망이 제기되는 등 오히려 더 불안한 모습이다.
일시적 침체 둔화일뿐
이런 상황에 대한 정확한 판단은 현 시점에서 매우 중요하다. 상황 판단에 따라 정부의 정책기조가 바뀔 수 있기 때문이다.
지금 주택경기는 아직 회복되지 못한 상태이고, 침체상황이 일시적으로 둔화되는 정도로 이해하면 좋을 듯싶다. 오히려 단기간에는 침체 상태에서 쉽게 벗어나지 못할 전망이다. 주택경기 관련 지표들이 대부분 전월 대비 호조를 보이고 있지만 전년 동기 또는 전년 말과 비교하면 여전히 침체국면에 있기 때문이다. 그 이유를 좀 더 살펴보자.
첫째, 올해 3월의 미분양 주택은 작년 12월말의 사상 최고치 16만5,599호를 갱신한 16만5,641호 규모이다. 이 가운데 악성 미분양이라 할 수 있는 준공 후 미분양 주택 역시 작년 말 보다 무려 11.4%나 증가한 상태이다.
둘째, 전국 아파트가격의 상승률(전월대비)이 1월 -0.7%에서 4월 0.0%로 둔화하고 있지만 작년 말 대비 4월까지의 가격 상승률은 -1.2%로 여전히 하락상태에 있다.
셋째, 아파트 거래량이 1월의 1만8,074건을 저점으로 4월까지 연속 증가했지만 1~4월간의 전년동기 대비 거래량은 약 25%나 줄어든 상태이다. 또한 2006년이나 2007년의 같은 기간에 비해서도 각각 -22.7%, -6.8% 감소한 수준이어서 주택거래량이 정상을 회복했다고 보기 어렵다.
넷째로 가장 근본적인 이유는 실물경기 회복이 지연되고 있는 점이다. 1/4분기 경제성장률이 플러스로 돌아섰지만 전년동기 대비로 보면 -4.3%에 달한다. 특히 하반기에도 수출을 통한 경기회복은 기대하기 힘들고 국내 금융불안이 내수회복을 제약하여 경기는 "U자형"의 더딘 회복이 예상된다.
결국 최근 일부 지역의 주택가격이 상승하고 신규 청약률이 높아진 것은 저금리에 따른 과잉유동성과 각종 규제완화 기대감이 작용한 것일 뿐이다. 더욱이 주택담보대출을 차입한 가계의 원리금 상환부담은 증가하는 데 반해 주된 상환 수단인 임금소득이 감소하고 있고, 앞으로 구조조정이 본격화하면 가계부채의 부실화도 우려되는 상황이다.
주식시장이 폭락할 때 특정 종목 주식가격이 상한가 또는 상승세를 보인다고 주식시장이 과열되었거나 회복 중이라고 말하는 사람은 없다. 국지적인 시장 변화를 주택시장 전체의 국면 전환으로 보지 말아야 한다.
규제완화ㆍ시장안정 병행
따라서 정부의 정책기조는 당분간 유지되어야 한다. 규제완화에 따른 일시적 부작용은 시장의 투명성 제고와 금융 규제 등을 통해 해결하면 된다. 거래규제와 금융규제의 분리를 통해 정책 실효성을 높이자는 뜻이다. 또한 거래량이 줄었다고 경기부양 속도만 높일 것이 아니라 실거래가 착근을 위한 좋은 기회로 삼는 지혜도 필요하다.
정부 정책도 최적의 포트폴리오가 필요한 시점이다. 특정 대책을 전가의 보도처럼 활용해서는 정책적 실효성을 기대할 수 없다. 경기부양을 위한 규제완화 정책과 시장안정 대책을 병행하는 것이 주택시장의 지속적 안정에 이르는 지름길이다.
박재룡 삼성경제연구소 수석연구원
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