Q)대기업 임원으로 내년에 퇴직을 앞두고 있는 50대 직장인입니다. 그동안 모아놓은 돈 20억원을 가지고 퇴직후에도 안정된 생활을 위해 임대료가 나오는 수익성 건물에 관심을 가지고 있습니다.
수익성 부동산을 알아보던 중 잘 알고 지내던 공인중개사로부터 강남구 역세권에 소재한 2종 일반주거지역 내 대지면적 264㎡의 다세대주택을 18억원에 매입하라는 권유를 받았는데요. 최근 도심형 생활주택 관련 규제가 대폭 완화되어 다세대주택을 리모델링하여 원룸형 주택으로 개조하면 수익성을 크게 높일 수 있다고 들었습니다. 실제 도심형 생활주택 전환을 통한 임대사업이 전망이 있는지요.
A) 원룸형 주택으로 전환은 방향은 옳습니다. 최근 우리나라도 저출산과 핵가족화, 이혼 증가로 1~2인가구가 계속 증가하고 있지요. 통계청에 따르면 2007년 우리나라의 총 가구 중 4인가구는 26.9%인 반면에, 1~2인가구는 42.6%를 차지하고 있습니다. 또한 2030년에는 1~2인가구가 전체 가구의 절반이 넘을 것으로 예상됩니다. 그만큼 소형 주택에 대한 수요는 앞으로 더욱 늘어날 것이란 얘기지요.
정부도 이와 같은 추세에 맞춰 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위한'도시형 생활주택' 기준 등을 규정한 관계법령을 완화해 소형 주택의 공급을 늘리겠다고 발표했습니다. 정부가 정한 '도심형 생활주택'은 도시지역에 건설하는 20세대 이상 150세대 미만 공동주택으로 단지형 다세대 주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 세분화됩니다.
특히 올해부터는 '도시형 생활주택'을 활성화 하기 위해 외부소음, 배치, 조경 등의 주택건설기준과 어린이 놀이터, 경로당 등의 활용도가 떨어지는 부대시설 등의 설치기준을 적용하지 않거나 완화하는 등 규제도 대폭 줄였습니다.
이제 공인중개사가 추천한 강남구 소재 다세대주택의 경우를 들어보지요. 추천을 받은 주택의 경우 2종 일반주거지역 내에 있어 서울시 조례가 정한 최고 용적률 200% 적용시 연면적 528㎡ 건물로 증축.개조 할 수 있습니다. 이 경우 전용면적 12㎡~30㎡의 원룸형 주택 23가구를 지을 수 있을 것으로 보입니다.
그러면 다세대 주택으로 그대로 둘 때와 원룸형 주택으로 개조할 경우 수익을 비교해 보지요. 다세대 주택일 경우 임대시에는 7가구에 보증금 1,000만원에 월세 80만원의 임대료를 받아 월 590만원(월세 560만원+보증금 이자 5%시 수익 월30만원)의 임대수익이 있었습니다.
반면 23가구 원룸형 주택으로 개조시는 보증금 500만원에 월세 50만원을 받을 수 있습니다.월 1,200만원(월세 1150만원+보증금 이자수익 약50만원)으로 월 610만원의 추가 임대 소득이 기대됩니다. 물론 원룸형 주택으로 증축.개조비용이 3.3㎡당 대략 150만원이 드는 것을 감안할 때 2억4,000만원의 공사비가 투자되지만 39개월간의 추가 임대 소득으로 공사비를 회수할 수 있어 약 3년 후부터는 수익성이 극대화됩니다.
또 그동안 원룸형 및 기숙사형 주택 신축과 용도변경을 어렵게 했던 주차장 확보기준도 크게 완화되었다는 점도 고려해야 합니다. 도시형 생활주택 중 1~2인 가구를 대상으로 하는 원룸형 및 기숙사형 주택은 각각 가구당 0.2~0.5대와 0.1~0.3대의 주차장만 설치하면 되지요. 다세대 주택 경우 가구당 1대씩 총 7대의 주차장을 확보하여야 했으나, 23가구의 원룸형으로 전환해도 약 4~6대의 주차장 부지만 확보하면 되는 셈입니다.
추가로 대중교통 이용 여건이 좋거나, 학생 및 근로자 등이 많이 거주하는 지역인 역세권, 학교주변, 산업단지주변 등에 대하여 지자체장이 주차장 완화구역으로 지정.고시한 지역에서는 연면적 200㎡당 1대 규모의 주차장만 설치하면 됩니다. 따라서 역세권에 위치한 본건의 단독주택을 매입해 원룸형 주택으로 전환시에는 3대의 주차장만 설치하면 되기 때문에 수익성을 크게 개선 시킬 것으로 보입니다.
만약 현재 물건이 마음에 들지 않는다면 서울대와 고시촌에 지방학생 비율이 높아 1인가구가 가장 많은 관악구의 신림,봉천,서울대 입구역 주변을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 강남권에서는 환승역을 끼고 있는 2호선 선릉역과 9호선 신논현역 주변도 좋습니다. 강남에 근무하는 1인가구의 수요가 꾸준한 지역인데다가 노후화된 단독 및 다세대 주택이 많아 원룸 및 기숙사형 주택으로 개조시 높은 수익률이 기대되기 때문입니다.
박륜홍 신한은행 WM 사업부 부동산팀장 박륜홍 팀장
<저작권자 ⓒ 인터넷한국일보, 무단전재 및 재배포 금지>
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0