Q) 희망퇴직을 고려하고 있는 40대 후반의 직장인입니다. 현재 일산과 대구에 아파트 두 채를 갖고 있는데, 현 시세는 각각 5억원(취득가액 3억원, 5년 보유)과 3억원(기준시가 2억 3,000만원) 가량입니다. 또 지난 해 상속받은 경북 성주의 농지(부친 20년간 경작)가 있습니다.
퇴직 후에는 대구에서 살고 싶은데, 일산의 아파트를 처분하자니 1세대 2주택이어서 양도소득세가 걱정입니다. 또한 성주의 농지는 현지에 거주하지 않아 이를 처분하면 양도소득세가 많이 나온다고 알고 있는데 어떻게 하면 좋을까요?
A) 최근 정부에서는 침체된 부동산 경기 진작을 위해 각종 규제를 하나 둘씩 풀고 있습니다. 특히 작년 말 세법 개정을 통해 1세대 다주택자와 비사업용 토지에 대한 중(重)과세가 크게 완화됐는데 이에 대해 살펴보겠습니다.
1세대 2주택은 2010년까지 일반세율 적용
지난 해까지 1세대 2주택 보유자가 1주택을 매도하면 양도차익의 50%를, 3주택 이상일 경우 60%를 양도소득세로 납부해야 했습니다. 그러나 올해부터 내년까지 한시적으로 2주택자는 일반세율(올해 6~35%, 내년 6~33%)을 적용 받게 됐습니다. 3주택 이상도 45%로 완화됐으나 지난 4월 30일 재개정을 통해 2주택자와 같이 기본세율을 적용 받게 됐습니다. 다만 강남 3구 등 투기지역에 한해서만 10%포인트 가산세율을 붙이기로 했습니다.
또한 1세대 2주택 중과세 대상 주택기준도 완화됐습니다. 과거에는 지방 광역시의 주택은 모두 포함됐으나, 앞으로는 기준시가 3억원을 초과하는 주택만 적용됩니다.
이에 따라 기준시가 2억 3,000만원인 대구 아파트는 중과세 대상에서 제외되므로 일산 아파트를 5억원에 양도할 경우 양도차익 2억원(필요경비 미포함)에 대해 장기보유특별공제(5년×3% = 15%)를 적용 받을 수 있습니다.
따라서 장기보유특별공제 5년치 3,000만원을 차감한 1억 7,000만 원에서 기본공제 250만원을 뺀 1억 6,750만원이 과세표준이 됩니다. 여기에 일반세율 35%를 곱하고 1,414만원(누진공제)을 빼면 납부해야 할 세금은 4,449만원이 됩니다. 2008년 적용 세법 기준으로 할 경우(9,875만원)보다 약 5,400여 만원을 절세하는 효과가 있는 것입니다.(표 참조)
1세대 2주택이더라도 내년까지는 50% 중과세를 피할 수 있으므로 일산 아파트를 급하게 처분하기보다 부동산 가격이 어느 정도 회복될 때까지 기다리는 것도 좋은 방법입니다. 만약 대구 아파트의 기준시가가 3억원을 초과하더라도 2010년 말까지 처분하면 중과세 적용을 받지 않습니다. 단, 장기보유특별공제 적용은 받지 못하는 불이익은 감수해야 합니다.
8년 이상 자경농지도 양도소득세 감면
상속받은 경북 성주의 농지는 부친께서 생전에 장기간 경작하신 토지이므로 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있습니다. 이번 개정 세법에서는 비사업용 토지의 중과세 문제도 개선돼 부모가 8년 이상 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 상속, 증여 받은 경우 비사업용 토지로 보지 않는다는 조항이 신설됐기 때문입니다.
즉, 일정한 요건을 갖춘 농지, 임야, 목장 소유자가 땅을 양도할 경우 받는 세제혜택을 상속이나 증여를 통해 바뀐 소유주도 재촌, 자경 여부에 관계 없이 이어 받을 수 있습니다.
이는 2008년에 양도한 경우에도 소급 적용됩니다. 이미 세금을 납부한 경우에도 초과 납부한 세금을 돌려 받을 수 있습니다. 또한 예전까지 상속토지는 상속개시 5년이 경과한 후에 양도하게 되면 비사업용 토지로 간주해 60% 중과세 됐으나, 이번 개정으로 중과세를 물 필요가 없게 됐습니다. 따라서 고객님의 경우 언제 양도하셔도 비사업용 토지가 아니라 사업용 토지로 적용 받게 돼 일정금액 한도까지 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있습니다.
올해 들어 재산세제 분야에는 많은 세법 규정이 변경되고 신설됐을 뿐 아니라 지금도 계속 추가개정이 논의되고 있습니다. 수시로 전문가와의 상담을 통해 올바른 해법을 찾아야 합니다. 한편 퇴직 후 생활은 일정한 현금수입이 필요하므로 부동산 매도자금에 대한 적절한 계획을 세워 은퇴생활을 효율적으로 준비할 필요가 있습니다.
문승준 교보생명 대구재무설계센터 웰쓰매니저
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