국내 주택 시장이 패닉 상태에 놓였다. 지방은 물론이고 서울ㆍ수도권에서 주택 거래가 실종되고, 집값 하락세는 멈출 기미를 보이지 않고 있다. 지난 5년간 상승 폭이 컸던 탓에 집값 추락의 골은 '버블(거품) 제거' 수준을 넘어 폭락 상태다.
급격한 부동산 가격 하락은 결국 자산 디플레로 확산돼 소비위축→ 경기침체→ 장기불황의 악순환으로 이어질 수밖에 없다. 인공 호흡기로 연명하고 있는 국내 부동산 시장에 활력을 불어 넣을 방안을 찾아본다.
17일 국토해양부에 따르면 11월 한달 전국 아파트 거래는 1만9,859건으로, 2006년 1월 조사를 시작한 이래 최저치를 기록했다. 서울ㆍ수도권도 각각 687건, 3,357건으로 전년 동기대비 7분의 1 수준으로 급감했다.
이처럼 거래가 실종되면서 가격도 추풍낙엽처럼 떨어지고 있다. 블루칩인 서울 강남의 재건축 아파트는 정부의 잇단 부양책에도 불구, 1년 전에 비해 평균 20~30% 하락했다. 거품이 많이 끼었던 강남 일부 단지는 최고점 대비 50%나 빠졌다.
문제는 내년에도 집값 하락세와 거래 실종 상태가 진정될 기미가 보이지 않는다는 점이다. 내년에는 판교신도시, 은평뉴타운, 강남 반포 재건축 등 대규모 단지의 입주가 이어질 예정이어서 물량 압박도 심한 상태다.
국토부는 이런 위기감을 인식하고 올 들어 각종 주택관련 규제를 잇따라 풀고 있다. 종합부동산 및 양도세 부담 완화, 강남 3구를 제외한 투기ㆍ투기과열지구 해제, 재건축 활성화, 미분양 해소대책, 전매제한 완화 등 참여정부 시절 만들었던 규제를 대부분 해제했다.
국토부는 현재 남은 규제 중 강남 3구 투기ㆍ투기과열지구와 전매제한, 분양가 상한제를 금명간 해제하는 방안도 검토 중이다.
그러나 많은 전문가들은 국토부의 이런 정책에 대해 "실효성이 떨어지는 '전시 행정' 수준을 넘지 못한다"고 지적한다. 청와대 지시에 따라 그간 조였던 나사를 느슨하게 푸는 수준, 그 이하도 이상도 아니라는 것이다. 현재 국내 주택 시장의 침체는 이런 규제 완화로 풀릴 만큼 단순하지 않다는 지적이다.
함영진 부동산써브 실장은 "내년 국내 부동산 시장은 올해보다 더 침체될 가능이 높다"며 "정부가 선제적이고 획기적인 대책을 내놓아야 한다"고 강조했다.
현 부동산시장 패닉의 근본 원인은 미국발 금융위기와 여기서 파급된 세계 실물경기 불황이다. 따라서 호황기에 만들었던 각종 규제의 원상 회복 만으로 침체된 부동산경기를 되살리기엔 역부족이라는 것이다.
전문가들은 현 상태에서 가장 시급한 것은 바닥으로 추락한 주택 수요 심리를 되살리는 것이라고 입을 모은다. 지금처럼 '집을 사면 손해'라는 인식이 퍼져 있는 한, 어떠한 규제 완화도 통하지 않는다는 것이다.
실례로 정부가 추진하려는 강남 3구 투기ㆍ투기과열지구 해제 조치도 주택 수요 활성화에는 전혀 도움이 되지 않고, 오히려 매물 출현을 초래해 가격 폭락을 유도할 수 있다. 기획재정부가 반대하는 것도 이런 이유에서다.
따라서 부동산시장을 살리려면 무엇보다 국내 경기 회복에 대한 신뢰감을 국민들에게 심어줘야 한다. 향후 경기 회복에 대한 믿음은 집값 안정에 대한 기대감으로 이어지고, 이는 자연스레 거래 활성화를 가져올 것이라는 분석이다.
여기에 현재 2%인 취득ㆍ등록세를 낮춰 거래 활성화를 유도하고, 지방 미분양 해소를 위해 한시적으로 세제 혜택을 줄 필요가 있다. 동시에 정부는 재정 조기 집행과 대규모 국책 사업을 통해 경기회복을 견인해야 한다.
손재영 건국대 부동산대학원장은 "현 주택시장의 문제는 실물경기 침체라는 외부변수 영향이 절대적인 만큼, 정부가 선제적인 사회간접자본시설(SOC) 투자 등을 통해 경제회복의 신뢰감을 심어주는 게 단발적인 규제 완화보다 훨씬 효과적"이라고 말했다.
송영웅 기자 heroson@hk.co.kr
아침 지하철 훈남~알고보니[2585+무선인터넷키]
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0