Q) 늦깎이 결혼을 앞둔 예비 신랑입니다. 회사와 가깝고 교통이 편리한 서울 구로구 신도림동에 보증금 1억원 정도의 전셋집을 구하려고 돌아다녀 봤는데, 전세가격이 크게 올라 생각했던 예산으로 부족했습니다. 방향을 바꿔 인근에 상대적으로 가격이 저렴한 오피스텔을 알아보니 전세가는 1억2,000만원 수준이지만 매매가도 2억원 남짓하여 전세와 매매가가 크게 차이가 나지 않네요.
주위에서는 대출이라도 받아서 차라리 사라는 쪽과 요즘 부동산 시장도 좋지 않고 금리 부담도 심한데, 굳이 대출을 많이 안고 매입하는 것은 바람직하지 않다는 의견으로 나뉘고 있습니다. 가격이 오른다면 좀 무리해서라도 매입하는 것이 좋을 것 같은데, 과연 8,000만원이나 대출을 받아 매입하는 것이 합리적인 선택인지 모르겠습니다.
A) 대출은 부동산 재테크에는 약이 될 수도 있고 독이 될 수도 있습니다. 2000년대 초 부동산 투자자들은 주택담보대출을 받아 부동산을 매수, 투자수익을 극대화하는 레버리지(지렛대) 효과를 경험했습니다. 레버리지 효과란 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대 삼아 자기가 투입한 자본 대비 이익률을 높이는 것을 말합니다. 물론 타인자본을 사용하려면 이자를 부담하지만, 주택가격이 크게 상승한다면 미래 수익이 이자를 웃도는 상승률을 기록하게 될 것입니다.
예를 들어 2억원 주택을 매입하는 방법은 ▦전액을 본인 자본으로 충당하거나 ▦일정금액만큼 전세를 안고 사거나 ▦저리대출을 받는 세 가지 방법이 있습니다.
만약 2억원에 매입한 주택이 3년 만에 2억5,000만원으로 오른다면 2억원의 본인 자금 100%로 투자한 경우 순수익 5,000만원이 발생, 3년간 투자수익률은 25%가 됩니다. 반면 본인자금 1억원과 대출 1억원을 사용한 경우라면 실제 투자금은 1억원이고 순수익은 가치 상승분 5,000만원에서 3년간 5%의 대출이자 1,500만원(500만원×3년)을 제하면 3,500만원이 되므로 순수익률은 35%가 됩니다. 전세를 끼고 샀다면 이자도 지불하지 않으므로 수익률이 더 올라가겠지요.
부동산 투자는 유망한 지역을 선정하는 혜안도 중요하지만 타인 자본을 적절하게 활용할 줄 아는 판단력도 중요한 이유가 이 때문입니다. 그러나 최근 대출금리가 8%에 육박하고 있는 상황에서 앞으로 예상되는 집값 상승률이 3%의 미미한 수준에 지나지 않는다면 차입을 통한 레버리지 효과는 기대하기 어려우므로 주의해야 합니다.
대출을 얼마나 받는 것이 적절한가는 본인에게 어느 정도의 금융비용을 부담할 수 있는 능력이 있는지를 가장 먼저 고려해야 하지만, 이때 반드시 현재의 소득만 기준으로 삼을 필요는 없습니다. 미래 현금흐름에 대한 정확한 예측이 가능하다면 장래에 발생할 소득도 현재의 소비재원화 하여 투자할 수 있습니다.
현재 7.5~8%내외의 대출금리를 부담하면서 매년 부동산 가격이 5% 이내의 상승률을 보일 것으로 예상한다면 보유 및 처분시의 세부담 등을 감안하여 장기 대출은 40% 이내로 조절하는 것이 바람직합니다. 따라서 2억원 중 8,000만원 대출은 적당합니다. 그러나 부동산 가격 상승률이 3% 이내를 밑돌 경우 집값 상승액이 대출금 이자와 재산세보다 낮아 오히려 대출을 받아 주택을 매입하는 것이 손해입니다.
질문하신 분의 경우 대출금 8,000만원에 대한 이자는 연리 7.5%를 기준으로 하면 600만원이므로 한 달에 50만원씩 이자를 갚아야 합니다. 원금은 상환기간에 따라 매월 상환해야 하는 금액이 달라지지만, 금리가 크게 상승한 현재 시점에서는 가급적 빠른 시일 내 갚을 수 있도록 거치기간을 두지 않고 중도상환수수료 없이 원금을 수시 상환할 수 있는 대출 상품을 선택하는 것이 바람직합니다. 이처럼 부동산 시장 전망과 본인의 소득을 기준으로 한 원리금 상환 부담을 고려해 결정하시면 되겠습니다.
안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장
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