Q) 임대를 하기 위해 분양 받았던 주거용 오피스텔이 올해 초 준공되어 임차인과 계약을 했는데 얼마 전 임차인이 사정상 나가게 됐습니다. 애초 주택으로 임대할 생각이었기 때문에 사업자등록은 생각하지도 않았지요. 그런데 새로 입주하게 된 임차인이 오피스텔을 사무실로 사용할 계획이라고 해서 뒤늦게 세무서에 사업자등록을 하게 됐습니다.
주거용을 사업용으로 전환하면 임대수입에 대한 부가가치세 과세 의무가 생기기 때문에 분양 받을 때 냈던 건물부분 부가가치세를 환급 받을 수 있다고 합니다. 처음부터 사업자등록을 했으면 좋았을 텐데, 혹시 뒤늦게라도 환급 받을 수 있는 방법은 없는지요? 제가 오피스텔을 분양 받았을 때 교부 받은 세금계산서 상 매입세액은 5,000만원입니다.
A) 주거용 오피스텔은 애초 분양 받을 당시에 납부하는 건물부문 부가가치세만 내면 이후 임대수입에 대해서는 부가가치세 납부가 면제되는 면세 사업용 자산입니다. 반면에 사무실용 오피스텔은 과세 사업용 자산으로서 사업자등록 및 부가가치세 신고의무가 발생하게 됩니다. 과세 사업용 자산은 매입세액을 공제 받을 수 있기 때문에, 일반적으로 당초부터 사업용 오피스텔로 분양 받으면 건물부문 부가가치세는 환급을 신청하게 됩니다.(조기환급가능)
질문하신 분의 경우는 오피스텔을 원래 면세 사업용으로 사용했기 때문에 건물부문 부가가치세를 공제 받지 못했지만, 이후 이를 과세 사업용으로 전환한 경우에는 부가가치세법 제17조 6항에 따라 뒤늦게라도 환급을 받을 수 있습니다. 단, 전액 환급 받는 것이 아니라 면세 사업용으로 사용했던 기간 만큼을 제하고 다음 공식에 따라 환급 받게 됩니다.
▶ 공제매입세액 = 취득 당시 비 공제된 매입세액 × (1- 체감률×경과된 과세기간 수)
※ 체감률 : 건물, 구축물의 경우 5%, 기타 감가상각자산은 25%
부가가치세의 과세기간은 6개월이고 귀하는 오피스텔을 연초부터 지난달까지 면세 사업용으로 임대했기 때문에 위 공식에서 '경과된 과세기간 수'는 1이 됩니다. 따라서 귀하는 취득당시 공제 받지 못한 매입세액 5,000만원에 95%를 적용한 금액 4,750만원을 환급 받을 수 있습니다.
이렇게 부가가치세 환급을 받기 위해서는 과세 사업에 사용한 날이 속하는 과세기간에 대한 '부가가치세 확정신고'와 '과세사업전환 감가상각자산 신고서'를 사업장 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 주의할 점은 이 같은 규정의 경우 사업자인 경우만 해당되는 것으로, 본인이 직접 주거용으로 사용하던 오피스텔은 사업용으로 전환하더라도 부가가치세 환급대상이 되지 않는다는 것입니다.
만약 분양 받은 주거용 오피스텔을 사업자등록을 하지 않은 채 바로 사무실에 임대를 주는 식으로 과세 사업용으로 사용할 경우에는 어떻게 될까요. 부가가치세법에서는 사업자등록을 강제하기 위해 사업자등록을 하기 전의 매입세액은 공제(환급)되지 않도록 하고 있습니다. (단, 등록신청일로부터 역산하여 20일 이내의 것은 제외) 따라서 사업자등록을 하지 않고 바로 사업용 오피스텔로 사용하게 되면 매입세액이 환급되지 않을 수 있습니다.
따라서 주거용으로 먼저 임대차 계약을 하고 추후에 사업용으로 전환하는 것이 바람직합니다.
한편 사무실로 사용하던 오피스텔을 다시 주거용으로 임대를 주거나 본인이 거주하는 경우에는 공제 혜택이 다시 없어집니다. 관할 세무서는 위에서 사용한 공식과 같은 방법으로 부가가치세를 계산하여 이미 공제 받았던 부가가치세 중 과세사업용으로 사용했던 기간을 제외하고 다시 추징하게 됩니다.
정리 최진주기자 pariscom@hk.co.kr도움말 우리은행 PB사업단 길영호 세무사
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