잇단 부동산 대책·세제 개편… 住테크 어떻게

8ㆍ21대책과 9ㆍ1세제개편으로 아파트 청약과 절세 전략에 수정이 불가피해졌다. 바뀐 세제와 제도에 따른 절세와 주(住)테크 요령을 살펴본다.

블루칩 한 채가 실속

1가구1주택 비과세 혜택을 받는 고가주택 기준이 '6억원'에서 '9억원 초과'로 조정돼 주택 여러 채보다 고가주택 한 채를 보유하는 게 유리해졌다.

예컨대 4억원짜리와 5억원짜리 주택 각 한 채를 보유하고 있을 경우 이중 하나를 팔면 양도세 50%가 중과된다. 하지만 9억원짜리 주택을 3년 이상 보유한 뒤 거주 요건만 갖추면 양도세를 내지 않는다.

게다가 집값이 9억원을 넘더라도 1가구1주택에 대한 양도세 세율 및 과표구간이 하향 조정되고, 장기보유특별공제도 확대돼 세금 부담은 크게 줄어든다.

실거주형 매입

앞으로 실거주를 할 수 없다면 '원정 투자'는 자제해야 한다. 양도세가 전반적으로 완화됐지만 1주택자에 대한 거주 요건은 강화됐기 때문이다. 기존 서울과 과천，분당 등 5개 신도시뿐 아니라 수도권 모든 지역과 지방에서 3년 이상 보유하더라도 최소 2년 이상 살지 않으면 1가구1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다.

따라서 실거주 계획이 없는 상태에서 전세를 낀 투자는 피해야 한다.

특히 신규 분양단지는 후분양하는 일부 단지를 제외하고는 대부분 거주 요건 강화를 피하기 어렵다. 거주 요건 강화는 '공포일 시행 이후 최초로 취득해 양도하는 주택'부터 적용된다. 신규 분양 아파트의 최초 취득일 기준은 분양계약일이 아니라 잔금납입일 또는 등기신청일 중 택일하기 때문이다.

거주요건 강화를 피해 주택을 사고 싶다면 법 시행 전인 연내 집을 마련하는 게 낫다.

다만 실거주 계획을 가진 수요자들이라면 느긋하게 시장 상황을 봐가면서 투자하는 것이 유리하다.

지방 다주택자는 임대사업도 무난

지방에서 공시가격 3억원 이하 주택을 여러 채 이상 보유하고 있다면 양도세 절감을 위해 임대사업자 등록을 고려해볼 만하다. 기존에는 5채 이상의 전용 85㎡(25.7평) 이하 주택을 10년 이상 임대해야 양도세 중과에서 제외됐지만, 앞으로는 한 채 이상의 전용 149㎡(45평) 이하 주택을 7년 이상 임대하면 되기 때문이다. 임대사업자는 취득ㆍ등록세, 재산세를 감면 받는다.

매도 대신 증여 고려

다주택자들은 매도 대신 자녀 등에게 증여하는 게 유리할 수 있다. 증여세율이 현행 10~50%에서 내년에는 7~34%，2010년에는 6~33%로 낮아지기 때문이다. 다주택자가 집을 팔 경우는 50~60%의 양도세를 내야 한다. 다만 자녀가 증여를 받은 후 5년 내에 팔면 당초 양도를 목적으로 한 것으로 간주，증여세가 취소되고 양도세가 부과된다

전태훤 기자 besame@hk.co.kr

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