21일 내놓은 정부의 주택ㆍ건설 부양책은 '강남 집값 억제'와 '분양가 인하'로 압축된 참여정부의 부동산 정책을 180도 궤도 수정한 내용을 담고 있다. 이는 이 대통령이 대선 때부터 강조해온 각종 주택 관련 규제 완화와 도심 재건축 활성화를 통해 '수요가 있는 주택 공급'이라는 취지를 반영한 것이다.
이에 따라 강남 재건축 아파트 추진 절차와 기간을 단축하고 지분양도를 허용해 사업성을 높이고, 건설사들이 줄곧 요구해온 분양가 상한제ㆍ후분양제ㆍ전매제한 등에 대한 규제를 완화하는 방안이 핵심이다.
우선 지난해 초부터 평균 10% 가량 가격이 하락했던 강남 3구의 재건축 단지들은 숨통이 트이게 됐다. 사업성을 판가름하는 용적률은 늘어나지 않았지만 절차상의 최대 난관인 안전진단 절차를 간소화하고, 진단 방식도 노후도에 가중치를 주는 방식으로 전환키로 했기 때문이다.
이럴 경우 안전진단으로 매번 추진이 좌절됐던 은마 아파트와 잠실 5단지는 사업이 탄력을 받을 전망이다. 이 단지는 강남의 대표적인 재건축 아파트라는 상징성이 있어 향후 강남 집값 불안 요인으로 작용할 가능성이 높다. 재건축 조합원의 지위양도를 허용한 부분도 당장 가격에 영향을 미치진 않겠지만 강남 투기 세력을 부추길 수 있는 내용이다.
이번 대책에서 건설업체 측의 요구를 상당히 수용했다는 점은 논란거리다. 정부는 민간의 공급을 늘린다는 명분으로 민간택지의 가산비를 추가로 인정하고, 민간 아파트 후분양제를 크게 후퇴 시켰다.
민간택지의 가산비 추가 인정은 택지비의 상승을 초래할 수밖에 없고, 이는 결국 분양가 상승으로 이어지게 된다. 아파트 분양가 상승은 요즘 같은 '수요자 중심시장' 상황에서는 별 문제가 안되지만 '공급자 중심 시장'으로 전환될 경우 집값 폭등의 도화선이 된다. 추가 대책 여부에 따라 주택 안정기조가 흔들릴 수 있다는 것이다.
지방 미분양 해소책으로 내놓은 환매조건부 매입 대책도 건설업체에 대한 모럴해저드(도덕적 해이) 논란이 일어날 수 있다. 정부는 앞서 두 차례나 지방 미분양 대책을 세웠을 뿐 아니라 업체들이 무분별하게 고가 분양하는 바람에 쌓인 '재고'를 공공기관이 사준다는 것 자체가 특혜라는 지적이다. 정부는 '총부채상환비율(DTI) 주택담보대출인정비율(LTV) 등 금융 규제를 풀지 않아 나온 고육책'이라고 하지만 공공자금으로 사기업을 지원한다는 논란을 피할 수 없게 됐다.
박원갑 스피드뱅크 연구소장 "재건축은 규제완화로 시세가 상향조정될 것으로 보이지만 소형평형의무비율 등 규제가 존치해 상승 폭은 제한적일 것"이라고 말했다.
송영웅 기자 herosong@hk.co.kr
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