부동산 투기 수요를 막기 위해 도입된 총부채상환비율(DTI) 규제가 신규 분양시장에서는 무용지물로 전락하고 있다. 기존 부동산 매매거래에서는 총소득을 기준으로 담보대출금액이 엄격히 제한되지만 신규 분양 아파트는 이런 담보대출 외에 건설업체들이 중도금 융자를 별도로 알선해줘, 사실상 DTI 규제가 제 기능을 하지 못하고 있는 것이다.
실제로 최근 서울ㆍ수도권에서는 통상 분양가의 5~10%인 계약금과 중도금 1,2회 정도만 개인이 부담하면 구입할 수 있는 아파트가 많아, DTI 규제가 신규 분양 단지에서는 무풍지대라는 지적을 받고 있다.
GS건설은 서울 마포구 합정동에서 ‘서교자이 웨스트벨리’ 주상복합을 공급하며 분양가의 25%를 회사가 대출을 보장해주기로 했다.
이 아파트의 분양가 납부조건은 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%. 청약자들은 DTI규정을 적용해 계약금과 분양가의 15% 가량만 개별적으로 대출 받으면 분양이 가능하도록 건설사가 융자 지원에 나선 것이다. 청약자들의 대부분이 DTI 적용을 받을 경우 전체 분양가의 25% 정도만 대출이 가능한 것으로 분석된 데 따른 것이다.
동일하이빌도 용인 신봉지구의 미분양 해소를 위해 40~50평대의 중대형 평형에 한해 회사가 분양가의 30%를 보장해 주고 있다. 예컨대 9억2,000만원(옵션품목비 제외)인 193㎡(58평)형의 경우 계약금(10%)과 중도금 1ㆍ2회차(30%)를 포함해 분양가의 40%(3억6,800만원)만 있어도 청약이 가능한 것. 동일은 서울 하월곡동에 분양중인 주상복합에 대해서도 자산유동화증권(ABS) 발행 등의 방식을 통해 중도금의 절반은 회사가 보장해주기로 했다.
서울 양천구 신정동 중앙하이츠의 경우에도 DTI 규제로 대출이 제한된 계약자들에게는 대출 부족분을 회사가 직접 융자해 주고 있다.
건설사들의 이 같은 융자알선으로 계약자들은 DTI 부담 없이 집을 장만할 수 있는 길이 열리게 됐다. 하지만 건설회사로서는 융자지원에 따른 금융비용을 떠안아야 하는 새로운 부담이 생겼다. 특히 유동성이 부족한 일부 중견건설사의 경우 당장의 분양률을 올리기 위해 무리해서 중도금 대출을 지원하게 되면 가뜩이나 심각해진 건설업계 자금난을 더욱 악화시킬 것으로 우려되고 있다.
그러나 DTI 허점을 피해가는 건설업체의 중도금 대출 보장 방식을 마땅히 규제할 방도가 없다는 점도 문제다. 금융감독원 관계자는 “신규 분양 단지에 대한 회사 중도금 보장 행위는 금융권 대출이 아니라 건설사 개별 자금으로 지원되는 부분이기 때문에 금융당국의 규제 대상에서 벗어난다”고 말했다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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