서울 신촌에 사는 임모(51)씨는 요즘 걱정이 태산이다. 지난해 투자용으로 매입한 재개발 지역의 집값이 20%가량 올라 일단 이득은 봤지만, 하도 시장상황이 혼란스러운 탓에 매도 여부를 놓고 갈피를 잡지 못하고 있다.
실수요든 투자든 관계없이 부동산을 거래하는 사람이라면 누구나 임씨와 같은 걱정거리를 안고 있다. 경기침체가 가속화하면서 부동산 시장이 얼어붙을 것이란 말도 나오지만, 도심 재개발 기대를 생각하면 더 오를 가능성도 충분하기 때문이다.
8일 닥터아파트와 부동산써브 등 부동산정보업체들에 따르면 하반기 부동산시장은 한마디로 ‘혼란스러움의 연속’이 될 가능성이 크다. 전국적으로 집값이 크게 떨어지거나 불안한 양상을 보인다면 정부가 특단의 대책을 내놓겠지만, 현재 상황을 보면 그렇지 못하다.
서울 강북과 경기 북부의 집값은 큰 폭으로 상승한 반면, 강남과 경기 남부는 오히려 침체기에서 벗어나지 못하고 있다. 지방의 경우도 군산 등 개발호재가 있는 지역에서는 땅값이 폭등한 반면, 다른 지역은 미분양의 늪에서 허우적거리고 있다.
주택시장 양극화 지속
상반기 집값 상승의 진원지인 노원ㆍ도봉ㆍ강북구는 상승세가 주춤한 가운데 상대적으로 가격이 낮은 중랑ㆍ금천ㆍ동대문ㆍ서대문구 지역이 풍선효과로 가격 상승이 예상된다. 그렇다고 크게 상승하기도 어렵다. 하지만 강북권 재개발 이주 수요가 꾸준히 늘 것이기 때문에 실수요자라면 가급적 빨리 매입하는 편이 마음도 편하고 안전하다.
상반기 약세를 면치 못했던 강남권과 경기 남부는 장기적으로 매입을 권할 만하다. 송파구 재건축은 올 들어 5%나 떨어졌고, 과천과 분당 등 버블세븐 지역도 힘을 받지 못하면서 가격 조정이 어느 정도 마무리되고 있다는 게 전문가의 얘기다. 특히, 재건축 규제완화가 내년쯤 현실화될 가능성이 점쳐지고 있어 하반기 매입을 저울질해 볼 필요가 있다.
분양시장은 여전히 수도권 소형 주택을 중심으로 수요가 유지될 전망이다. 지방의 경우 정부의 미분양 해소책(미분양주택 매입시 취ㆍ등록세 완화, 한시적 양도세 중과면제, 매입임대사업자 자격완화 등)이 나오면 거래는 늘겠지만, 가격 회복은 어렵다.
토지가격 상승 기대 불가피
택지공급과 산업단지 건설을 위한 토지이용제도 개선, 그리고 도시계획 권한의 지방자치단체 이양 등의 영향으로 상승이 불가피해 보인다. 특히, 수도권은 서울시의 역세권 지구단위 계획구획의 고밀도 개발, 뉴타운 등 재정비촉진사업 영향 지속, 상수원보호구역 규제완화 기대심리 등이 복합적으로 작용하고 있다.
하지만 부재지주나 비사업용 토지의 세부담이 크기 때문에 단기 차익을 노린 투자는 실속이 없다. 현대중공업의 군산 조선소 설립과 여수 엑스포처럼 개발호재가 뚜렷한 지역에 장기 투자하는 것이 현명하다.
상가ㆍ오피스텔 선별 투자 전략
수도권 오피스텔에 대해서는 9월부터 전매제한과 지역우선순위 등의 제약이 따라붙는 만큼, 단타매매는 금물이다. 시세도 예전처럼 탄력을 받지 않을 것이 분명하다. 하지만 임대수요가 풍부한 강남 마포 용산 등 도심 역세권은 여전히 돈이 되는 투자처이다.
상가 역시 선별 투자가 필요하다. 유가급등 우려로 세계적으로 성장률이 하향조정되는 가운데 내수시장 역시 침체가 뚜렷하기 때문에 신중에 신중을 기해야 한다. 부동산써브 함영진 실장은 “대형쇼핑몰보다는 퇴근길 인파를 노릴 수 있는 근린상가나 500세대 이상의 단지내 소형상가가 바람직해 보인다”고 조언했다.
박기수 기자 blessyou@hk.co.kr
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