‘발전소, 구치소 등 이전 계획이 있는 서울 도심의 낙후된 공공시설이 주목하라.’
대규모 공공시설 주변은 재개발과 달리 도로 등 기반시설이 갖춰져 있고, 주민보상을 둘러싼 갈등도 적어 개발 기간이 짧다는 장점이 있다. 일시에 수만㎡가 주거, 상업, 공원 등 변모할 수 있는 조건을 갖추고 있어 개발 압력이 높을 수밖에 없다.
현재 이전이 확정되거나 계획중인 공공시설로는 서울 마포구 당인동 당인리 발전소, 구로구 고척동 영등포구치소, 송파구 가락동 성동구치소 등이 있다. 철거중인 동대문운동장도 디자인파크로 거듭날 예정이다.
이들 지역 주변은 이미 개발 기대감으로 33㎡(10평) 이하의 다세대가 3.3㎡(1평)당 3,000만~4,000만원을 호가한다. 일부에서는 ‘과열이 아니냐’는 우려의 목소리까지 나오고 있다. 하지만 눈을 돌려 다세대나 일반주택이 아니라 기존 아파트로 눈을 돌리면 이야기가 달라진다. 99㎡(30평)형 대 아파트가 평당 1,500만원 이하인 곳이 아직 많다.
채훈식 부동산써브 실장은 “시설 이전지역이 어떤 식으로 개발되든, 주변지역도 환경과 교통이 개선되는 후광 효과를 기대할 수 있다”며 “주변 지역 아파트를 실수요자 관점에서 접근하는 게 바람직하다”고 말했다.
마포구 당인동 당인리 발전소는 2012년이면 수명을 다한다. 한강변 노른자위에 자리잡고 있는 8만1,000㎡(2만4,000평)이 넘는 대형 부지라서 어떻게 개발될지 관심이다. 지하시설 유지와 완전 공원화 주장이 맞서고 있는 가운데 문화체육관광부는 최근 이곳을 문화창작발전소로 조성하기로 하고, 6월말 세부 계획을 내놓겠다고 밝혔다.
당인동 주변지역은 이 기대감으로 33㎡이하의 다세대가 3.3㎡(1평)당 3,500만원에서 4,000만원을 호가하고 있다. 일부 발 빠른 기획부동산 업자들의 지분 쪼개기가 성행한 지역이서 투자에 주의해야 한다. 반면, 주변지역의 두산위브 102㎡(31평)형은 5억2,500만~6억7,500만원에 거래되고 있다.
구로구 고척동의 영등포구치소 부지도 2010년에 인근 천왕동 그린벨트 지역으로 이전한다. 기존의 영등포구치소 부지 10만㎡(3만평)는 생태공원으로 조성될 예정이다. 목동 단지와 가깝고 가리봉동 균형발전촉지구도 인근에 있어 시너지 효과가 기대된다. 이에 따라 가리봉 본동과 고척1,2동 경서지구 다세대는 33㎡(10평)지분이 3.3㎡당 2,500만~3,000만원에 이를 정도로 강세다.
하지만 주변의 기존 아파트는 이제 막 평당 1,000만원대의 시세를 보이고 있다. 현대우성 95㎡(29평)형은 2억6,000만~2억9,000만원, 112㎡(34평)형은 3억1,700만~3억4,000만원에 거래되고 있다.
송파구 가락동의 성동구치소도 2011년까지는 문정동 법조타운으로 이전한다. 그동안 같은 지역이지만 길 하나를 두고 잠실 방면쪽 아파트보다 상대적으로 저평가됐던 성동구치소 인근의 아파트 가격이 재평가 받을 것이라는 관측이 나오고 있다. 가락동 쌍용1차 95㎡(29평)형은 4억2,000만~5억2,000만원, 쌍용2차 109㎡(33평)형은 5억5,500만~6억5,000만원에 거래되고 있다.
서울시의 도심재창조 프로젝트와 관련해 현재 철거중인 동대문 운동장은 2010년 디자인프라자로 새롭게 태어난다. 지하철 1, 2, 4, 5호선에다 송파신도시에서 도심으로 이어지는 전철 계획이 추진되고 있다. 인근 신당동 재개발 지역의 지분은 3.3㎡당 이미 4,000만원을 호가하고 있다. 하지만 주변의 기존 아파트는 아직 3.3㎡당 1,500만원대에도 미치지 못하고 있다. 신당동 현대 105㎡(32평)형은 3억7,500만~4억2,500만원, 135㎡(41평)형은 7억7,000만~8억7,500만원에 시세가 형성돼 있다.
송태희 기자 bigsmile@hk.co.kr
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