새정부 출범을 눈에 두고 있지만 주택시장의 풍향계는 여전히 오리무중이다.
현재 분양시장은 분양가 상한제로 나올 값싼 아파트를 기다리는 실수요자들의 관망세로 미분양이 늘어나는 등 침체 상태에 있다. 하지만 규제 완화에 대한 기대감으로 서울 재개발 시장은 후끈 달아오르는 양극화 현상이 나타나고 있다. 이에 따라 최근 많은 투자자들이 재개발 사업에 관심을 기울이고 있다.
전문가들은 재개발 지분 투자는 사업 진척 속도와 수익성이 가장 큰 관건인 만큼 분양가 상한제를 피할 수 있는 지역에 관심을 둘 것을 권하고 있다. 재개발도 지난해 9월 이전에 사업시행인가를 신청하고 12월 1일 이전에 관리처분인가 신청을 하면 분양가 상한제 적용을 받지 않는다. 분양가 상한제가 적용되면 일반 분양의 분양가가 낮아져 조합원들의 부담이 커진다.
업계에 따르면 관리처분인가를 받은 재개발 지분의 경우 3.3㎡(1평당) 2,000만원 중반에 시세가 형성돼 있다. 지역별로는 뉴타운 개발이 한창인 강북에 대부분의 물량이 몰려있다.
강북구 미아동 미아뉴타운 내 8구역이 지난달 15일 관리처분인가를 받아 1,370가구의 아파트를 건립할 수 있게 됐다. 우이동을 잇는 경전철(우이~신설) 개통 프리미엄이 기대되는 곳으로 지분 값은 현재 소형빌라 기준 3.3㎡당 2,000만~2,800만원 선이다.
구로구 고척동 고척3구역은 지난해 11월에 관리처분인가 신청을 해 현재 사업시행인가 단계에 있다. 고척근린공원 및 계남근린공원이 인근에 위치해 있다. 현재 지분 시세는 소형빌라 기준 3.3㎡당 1,800만~2,200만원이다.
한강 조망권을 확보할 수 있는 지역도 적지 않다. 강남권 물량으로 분류되는 동작구 흑석동 흑석4구역은 지난달 21일 관리처분인가가 나 811가구가 들어선다. 2009년까지 지하철 9호선 2개역이 신설돼 교통 여건이 크게 향상될 전망이다. 흑석4구역 지분 값은 현재 3.3㎡당 2,500만~3,000만원.
성동구 금호동에도 497가구가 들어선다. 단지 규모가 상대적으로 작은 편이지만 주변지역이 함께 재개발돼 큰 문제가 없다. 3.3㎡당 2,200만~3,800만원선이다.
은평구 응암동 2응암7구역도 지난해 11월 30일에 관리처분인가 신청을 했다. 지하철6호선 새절역이 걸어서 10분 거리에 있으며, 백련산 조망이 가능하다. 3.3㎡당 1,800만~2,200만원 수준으로 다른 재개발에 비해 아직 저평가돼 있다.
또 가재울 뉴타운이 건설되는 서대문구 가재울 3,4구역도 관심지역이다. 총 건립가구 수가 각각 3,304가구, 4,047가구에 이를 정도로 가재울 뉴타운 핵심 개발지며 상암지역의 택지개발, 디지털 미디어센터(DMC) 건립 등 개발 호재가 풍부한 편이다.
110㎡(33평)형 입주가 가능한 소형빌라의 시세가 2억7,000만~2억8,000만원 선이며 추가부담금을 합한 예상 총 투자금액은 5억원 초반대로 예상된다. 중구신당 6,7구역도 관리처분인가신청을 받아 추진 속도가 빠른 편이다. 99㎡(30평)형대 아파트에 입주할 수 있는 소형 빌라의 경우 총 투자금액은 5억5,000만~5억6,000만원 선이다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “최근 조합원 분양가가 다소 높게 책정돼 시장에 매물이 쌓이는 경우도 흔하다”며 “지분가격과 추가부담금을 합한 예상 총 투자금액이 주변 대단지 새 아파트 시세와 비교해 지분가격에 거품이 끼어 있는지를 확인해야 한다”조언했다.
손재언 기자 chinason@hk.co.kr
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0