인수위 '지분형 주택' 연내 도입

대통령 인수위원회가 17일 발표한 ‘지분형주택’은 집주인이 51%의 지분을 갖고 펀드등 재무적 투자자가 49%를 투자하는 신개념 반값아파트다. 자금 부족으로 내 집 마련에 어려움을 겪는 무주택자들에게 외부자금을 끌어들여 아파트를 쉽게 살수 있게 하겠다는 것이다.

인수위에 따르면 지분형 주택분양제도가 시행될 경우 5,000만원만 있으면 펀드 등 투자자로부터 1억원을 받고, 국민주택기금 5,000만원 대출을 받으면 2억원짜리 집을 살 수가 있다. 실수요자들은 25%의 자금만 있으면 공공택지에서 분양되는 국민주택형(전용면적 85㎡이하ㆍ25.7평이하) 아파트를 살 수 있다.

개념상으로 지난해 논란이 됐던 ‘반값아파트’ 과 유사하다. 지난해 반값아파트로 불리며 실수요자들의 외면을 받았던 토지임대부아파트(토지는 국가가 갖고 건물소유권만 인정받는 아파트)과 환매조건부아파트(20년 내 집을 팔 경우 주공이나 토공에게 판매해야 하는 아파트)는 시세의 반값에 사는 대신 소유권을 사실상 정부가 갖는 것이었다.

반면 지분형 아파트는 소유권은 집주인이 가질 수 있도록 하되 일정 지분을 펀드 등 재무적 투자자들이 갖도록 하는 ‘금융지원형 반값아파트’ 다. 집 소유자들은 10년간 전매제한이 되지만 재무적 투자자들은 자유롭게 지분을 팔 수 있도록 해 유동성을 높인다는 계획이다. 제도가 차질없이 진행된다면 무주택서민 입장에서는 내 집 마련이 어느 해 보다 쉬워진다.

하지만 실효성에 대해서는 논란이 일고 있다. 관건은 지분형 아파트 성공의 열쇠를 죄고 있는 펀드 등 재무적 투자자들이 얼마큼 나서 주느냐에 달려있다. 부동산이 상승하는 것을 예상할 경우에는 얼마든지 민간 투자자들이 투자에 나서겠지만 반대의 경우는 리크스가 워낙 커 손을 놓을 수가 있다. 더구나 대상주택이 중소형이어서, 투자매력이 높지 않다는게 부동산업계의 생각이다.

금융권 한 관계자는 “새 정부가 매년 50만호의 주택을 공급하겠다고 하고, 이명박 대통령 당선인이 집값 안정에 강력한 의지를 내비친 상황에서 금융권이 선 듯 나서기가 어려운 분위기다”고 말했다.

특히 집값이 크게 떨어지면 미국의 ‘서브 프라임 모기지 사태’처럼 금융기관의 부실로 이어질 수 위험도 있다. 주택산업연구원 장성수 박사는 “집값이 떨어질 경우 주택의 지분 소유자는 물론투자자들도 부실화 될 가능성이 있다”고 말했다.

세금 문제도 복잡하다. 투자자와 지분 소유자가 따로 있어 양도소득세나 재산세 등 관련 세금을 어떻게 부과할 지는 관건이다. 이동훈세무소의 이동훈 대표는 “개인과 투자법인으로 과세 주체가 다르기 때문에 분쟁의 소지가 발생할 수 있다"고 말했다.

공공택지지구의 국민주택형 아파트에 한에 실시하고, 민간과 공공부문을 경쟁시킨다는 계획에서 대해서도 회의적인 시각이 많다. 공공택지지구에 공급되는 85㎡이하 주택물량은 전체물량의 20%도 채 안될 정도인데다 민간은 수익성이 있는 85㎡이상 아파트 공급에 관심이 있기 때문이다.

스피드뱅크 박원갑 소장은 “지금 집값이 부담스러울 정도도 많이 올라 민간투자자를 끌어 모을 수 있을 지 의문”이라며 “공급 물량에 제한이 있는 만큼 시장에 미치는 파괴력도 크지 않을 것”이라고 말했다.

손재언 기자 chinason@hk.co.kr