말도 많고 탈도 많던 은평뉴타운이 다음달 첫 분양을 앞두고 있다. 은평뉴타운은 진관내. 외동, 구파발동 일대로 서울시가 ‘서울의 자존심’(The Pride Of Seoul)이란 구호를 내걸고 개발하는 공영개발 지구다.
은평뉴타운은 북한산국립공원 서오릉공원 갈현근린공원 창릉천 등에 둘러싸여 있고, 구역 중앙엔 진관근린공원이 위치해 웰빙 트렌드에 걸맞은 주거단지다. 특히 은평뉴타운은 전원생태형 도시개발을 목표로 개발돼 150%내외의 용적률과 30%내외의 녹지율(단지 포함 시 42%)을 보유하고 있어 쾌적한 주거환경을 기대할 수 있다.
은평뉴타운 개발로 공급되는 총 주택 수는 1만6,172가구로 3개 지구별로 도시개발사업이 분할 시행되고 있다. 현재 공정이 80%수준에 도달한 1지구는 ▦A공구(1,2,12단지)엔 롯데건설과 삼환기업 ▦B공구(3,4,9,10,11,13,14단지)엔 현대산업개발과 태영건설 ▦C공구(5,6,7,8단지)엔 대우건설과 SK건설이 시공을 맡았다. 주택청약을 통해 분양되는 일반분양은 1,643가구가 공급되는데 과연 투자가치가 있을까?
꼭 그렇지 않다. 무엇보다 교통문제를 해결하기 어렵다. 은평뉴타운 및 주변지역(고양시 삼송, 지축, 향동지구)은 교통망을 확충하기에는 지리적인 한계가 크다. 그러므로 개발이 마무리되는 2012년에는 교통체증이 최고조에 달할 것으로 보인다.
게다가 분양가도 저렴하지 않다. 은평뉴타운의 분양가는 지난해 9월 최초 발표됐던 분양가 대비 10%수준으로 인하되었다고는 하나 여전히 은평구 지역 아파트 시세 수준이다.
전매제한에 대한 부분도 고려해야 한다. 1지구 준공 예정일은 2008년 5월인데, 목돈이 들어간다는 점에서 일반 아파트 매매와 차이가 없으나 전용면적 85㎡이하는 7년, 전용면적 85㎡초과는 5년간 전매가 금지된다.
마지막으로 임대주택 비율이 높다. 은평뉴타운에서 공급되는 임대주택(장기전세ㆍ국민임대) 수는 총 가구 수의 40%수준으로 상당하다. 계층간 통합이라는 긍정적인 측면도 있지만 강남 등 중산층 이상의 수요를 끌어들이기에는 어려움이 있을 것으로 보인다.
따라서 은평뉴타운 청약은 분위기에 휩쓸리기보다는 보유 청약 통장 별로 충분히 고민하고 투자목적보다는 실수요측면에서 접근할 필요가 있다고 판단된다.
김형태 신한은행 서울PB파이낸스센터 팀장
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