연말 수도권 분양시장의 최대어로 꼽히는 서울 은평뉴타운 1지구가 다음달 10일부터 청약접수에 들어간다. 은평뉴타운은 환경 친화적인 단지 구성에다 분양가도 당초 계획보다 10% 가량 내려간 3.3㎡(1평)당 1,050만∼1,380만원으로 정해져 예비 청약자들을 설레게 하고 있다. 청약 전에 짚어봐야 할 제반 정보를 살펴본다.
청약전략
가장 먼저 분양에 들어가는 1지구는 내년 3, 4월에 입주할 수 있어 실수요자들에게 더욱 유리하다. 2ㆍ3지구는 일반분양이 빨라야 2008년 하반기 이후에 이뤄진다. 1지구에는 대우건설 현대산업개발 롯데건설 등 대형 건설사가 참여한 점도 앞으로 시세 상승을 기대할 수 있는 점이다.
다만 5∼7년간 전매를 할 수 없다는 점은 걸림돌이다. 전용 85㎡(25.7평) 초과는 입주 후 5년, 85㎡ 이하는 7년간 전매를 할 수 없다. 특히 분양가격이 6억원을 넘어 대출규제가 적용되는 134∼167㎡(40~50평)형대에 청약할 경우에는 중도금과 잔금 계획까지 잘 세워야 한다.
은평뉴타운 1지구 일반분양 물량은 총 1,643가구. 전용 84㎡(25평)형 이하 341가구는 청약저축 가입자 물량이다. 청약저축에 가입해 2년이 지나고, 월납입금을 24회 이상 냈으면 1순위다.
1순위에서 경합이 생길 경우 5년 이상 무주택 가구주로 60회 이상 납입한 자 가운데 저축총액이 많은 사람에게 우선권이 있다. 은평뉴타운은 불입액이 최소 800만원 이상은 돼야 당첨권에 들 것으로 보인다.
전용 85㎡ 초과는 청약예금 가입자의 몫이다. 공급물량의 50%는 청약가점제, 나머지 50%는 추첨제다. 101㎡(30평)형 544가구와 134㎡(40평)형 516가구는 물량이 많아 상대적으로 유리하다.
최근 정부가 추진중인 지역우선공급 규정이 또 다른 변수가 될 수 있다. 수도권 투기과열지구의 경우 최소 1년 이상 거주한 사람에게 지역우선 순위를 배정하도록 주택공급에 관한 규칙이 개정될 예정이다.
은평뉴타운에 이 개정안의 적용 대상이 될 경우 입주자 모집 공고일 1년 전부터 서울에서 살아야 한다. 현재는 입주자 모집공고일 기점으로 서울 거주자면 청약이 가능하다.
입지 분석
1지구는 지하철 3호선 구파발역과 지축역 사이에 있다. 도심 접근성이 2ㆍ3지구에 비해서는 떨어진다. 일부 지역을 빼고는 주변 지하철역을 걸어서 이용하기 먼 단점이 있다. 창릉천, 진관근린공원, 북한산 등 1지구를 중심으로 둘러싼 쾌적한 생활ㆍ자연환경은 장점이다.
1지구는 ABC 3개 공구로 나뉘는데 A공구는 롯데건설과 삼환이 짓는다. 중심상업지역과 구파발역이 가까운 게 장점. 인근에 중ㆍ고등학교는 개교 예정이나 초등학교가 배정돼 있지 않다.
분양과 임대 비중이 거의 같아 임대아파트와 공동생활권을 피하려는 고급 주택 수요자들은 청약을 꺼릴 수 있다.
B공구는 임대물량이 A∼C 3개 공구 중 가장 적다. 단지 내 하천이 흐르는 등 친환경적 요소가 많아 중대형 수요자들이 좋아할 것으로 보인다. 일반분양 물량이 가장 많다.
C공구는 1지구의 가장 외곽에 있다. 중심 상권과 비교적 멀다는 점에서 AㆍB공구에 비해 선호도는 상대적으로 떨어질 수도 있지만 북한산과 창릉천 조망이 가능하다.
부동산써브 함영진 실장은 "서울 지역 공급부족 현상 등을 감안할 때 중대형 물량의 경우 청약가점 커트라인이 55∼60점을 될 듯하다"고 말했다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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